我国物业管理市场的制度创新 |
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摘要:物业管理市场是房地产市场体系的一个重要组成部分,是房地产市场企业之间的桥梁,是行业自治组织。政府主要出台政策、制定法规,而具体行业内部的事情主要由行业协会来做。美、英、日、澳等经济发达国家以及新加坡,都设有物业管理的一级协会。 1.3 管理层与操作层分离,物业公司成为“管理型”公司 国外的物业服务公司大多经历了从“服务型”企业向“管理型”企业的过渡。房地产业发展之初,物业管理均是内部型管理,即任何工作都由物业服务公司自己的来做。 随着房地产业的高速发展,这种形式的管理受到业主精力和专业知识的限制,弊端越来越明显,如服务成本不断增加,服务质量却不断下降。因此,承包管理取而代之,成为必然。 所谓承包管理即聘请专业的物业服务企业或人员代为进行产业管理,这种专业优势在物业管理中得到充分体现。物业服务公司内人员精干,效率高。除了少数的管理人员外,他们把分散的社会分工,如清洁、保安、水电、绿化等汇集起来,采取灵活的方式统一进行管理。社会化、专业化的分工协作,既提高了物业服务的水平,又降低了管理成本。 1.4 物业设施设备配套齐全,管理水平高 配套设施的好坏直接关系到物业管理质量的高低。国外市政的配套设施经过几十年的发展,已达到了相当高的水平。所有建筑物在前期建设时,就做好了水、电、通信、车库等配套设施,企业,政府积极倡导在物业委托管理时采用招标制度、提高参与标准、严格市场准入制度、创造公平竞争环境。 本文结论:从委托代理的关系看,物业管理市场存在的前提是委托人——物业产权人,也即物业管理市场的需求者,可以将自己对房地产的全部权力集合中分离出管理权,并拥有这些权力和有效运用这些权利。locAlhOst但是,现实中,这些权力绝大部分掌握在开发商手中的,从而造成了我国当前物业管理市场买方主体缺位,影响到物业管理市场的健康发展。只有物业管理买、卖双方主体完整,才能健全物业管理的市场因素,使物业管理走向市场化、规范化、社会化。 我们必须借鉴国外先进经验,通过制度创新,构建符合我国实际的新的物业管理制度,促进我国物业管理市场的健康发展。因此如何进一步健全我国物业管理市场论坛.2004.(5):50-51. [6]赵可.论物业服务公司核心竞争力的培育[d].武汉连:华中师范大学.2007. [7]周盛.业主委员会自治管理的研究—以上海市虹口区为例[d].上海: 同济大学.2007. [8]许召敏.我国社区物业管理的模式与方法研究[d].北京:华北电力大学.2008.
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