求，进而对商品房市场，包括新建住房和二手房市场的需求产生影响。保障性住房大量入市，会拉低房地产价格。

四、xxx房地产市场的现状分析

1、我市房地产市场形势在未来一段时间内将持续看好，价格也将继续稳中有升，但增幅会逐步放缓。

一是房屋建设成本增加推动了房价上涨。近年来，土地成本、拆迁费用、建安成本、配套费用、税费等都有较大增长，对房价上涨起到了一定推动作用，特别是棚户区改造以来，实施"拆一还一"的惠民政策，低保户、无证房等优惠政策，使拆迁费用增加。二是由于近几年我市采取了房地产开发总量宏观调控政策，房地产开发市场处于供略小于求的局面，这种卖方市场为主导的局面在一定程度上会推动了房价稳步上涨的态势。三是消费者对住房刚性需求的增加促进房价上涨。如户籍制度改革、城市化进程加快、婚房需求、周边县市进入市中心城区购房的比例明显增加，放大了住房需求。四是投资和投机性购房的进一步增加也带动房价上涨。由于潜在的通货膨胀，使不动产成为居民的首选保值商品，去年以来房价的不断上涨吸引了投资者购买房产进行投资增值，进而带动价格上涨。五是由于开发商越来越重视住宅小区的品质和档次，房屋建设标准的提升也提高了房价，如锦湖雅居纯水岸和鑫海家园等高档楼盘均价已达到6000元。

2、房地产市场供小于求的局面将有所缓解，房地产市场将趋于平稳。

一是政府对房地产市场的宏观调控作用，商品房开发量会适量加大。二是棚改回迁房、廉租房、经济适用房等保障性住房建设进一步加强，会解决一部分百姓的住房需求。三是今后几年内，随着安居住房、棚改回迁房交易解禁，一定程度上会缓解现有的供需关系。四是随着前一阶段活跃的楼市行情后，购房者持币观望趋势有所增加，群众的购房热情和意愿趋于平缓。

3、房地产行业进入整合阶段，企业将出现"两极分化"现象。

一是受国家一系列调控政策的影响，市场准入门槛的进一步提高，监管力度的逐渐加大，项目资本金、预售资金监管等制度的实施对企业的自身实力提出了更高的要求，部分中小规模企业由于实力不强，将退出房地产市场。二是由于采取净地出让的方式，致使土地供应偏紧，加之土地出让金增加，会导致部分开发企业资金短缺，失去市场竞争能力。三是房地产行业的新生和后续力量逐步进入，增加了购买土地的竞争力。未来几年我市房地产行业将面临"强胜弱汰"的竞争局面，部分实力较弱的开发企业生存的环境将越发艰难，会有一批资金不充足和综合实力较弱的企业将被市场淘汰。

五、xxx房地产市场存在的问题

xxx房地产市场，既有与全国一样房价持续上涨，普遍通老百姓买不起房的共性问题；也有地处高寒地区，人口流入相对较少，经济欠发达等地域特征。

1．供给结构矛盾

根据抽样调查结果，有近50%有购房意愿者欲购买90平方米以下的商品房。另据市统计局300户抽样调查，xxx市户均人数为2.53人，如果人均30平方米，那么只要购买一套75平方米的商品房就足够使用的。但目前市场90平方米以下的商品房占总量的29.4%，这种结构性的矛盾和短缺性矛盾双重存在。

2．人口问题

虽然，全国第6次人口普查结果尚未公开发布，但是，通过公开发布的抽样统计数据可以得出，xxx市是人口流出大于人口流入城市，也就是说，已经成为了人口净流出城市。300户精确抽样调查数据：2008年，300户中有801人；2009年，在同一300中调查，只剩下759人。一年内有42人净流出，流出率为5.24%；一年之内，每百万人口中就将有5万余人流出。人口是房地产市场的刚性需求，只有大力推进城市化进程，才能为我市房地产市场提供更大的发展空间。

3．开发与保护问题

从文管部门得知，在xxx市中心城区有20余处建筑文物，新开发建筑的风格与原建筑文物的风格大相径庭，这种现象普遍存在。近几年来，随着人们文物保护意识的增强，许多文物古迹得以保留下来。文物古迹也有一个在保护中开发的问题，如将军府是xxx的重要文物古迹，在城市开发中没有得到保护，重建需花费很大资金，这样的问题需要在今后的开发建设中引以为戒。

4．烂尾楼问题

xxx显性的烂尾楼问题并不十分突出，前些年出现的一批烂尾楼，近3年内随着房地产市场的火爆，多数已经消化掉了。但是，在主要繁华的街面上仍有少量的烂尾楼遗存，随着我市房地产市场发展，政府应进一步加大解决力度，尽快解决烂尾楼问题。

5、房价问题

根据问卷调查结果显示，约45%的被调查者有购房愿望，但多数认为房价偏高，其中有12%的被调查者认为有能力承担现有房价。

6、二手房市场问题

我市现阶段二手房市场交易不活跃，还有大量的福利房没有上市交易，相关政策制约因素导致二手房交易门槛较高，部分历史遗留问题的房屋不能办理产权。

六、房地产市场的未来发展及对策

改革开放以来，我国初步建立起了社会主义市场经济体制，许多产业、行业、以及产品都进行了完全市场化竞争，所创造的社会财富是中国有史以来任何时期都无法比拟的。房地产市场在市场化运行过程中，发生了翻天覆地的变化，为解决和改善我市居民的住房问题起到了巨大作用。

房地产市场在飞速发展的过程中，出现了一些问题也是难以避免的。只是在发展的过程中我们要正视所存在的问题，寻找出正确的发展道路，减少不必要的损失。通过政府的宏观调控作用，转变发展方式，促进房地产市场和谐有序地发展。最终达到建设成资源节约型、环境友好型，风光秀美，文化底蕴丰厚，和谐宜居的北国都市--魅力xxx！

1、加强对市场的分析、研究将显得更加重要

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