摘要:通过对2009年以来我国各地地王频现的事实分析,挖掘造成该现象的主要原因,论述其对国家企业的拿地热情并未因此降温,反而有愈演愈烈之势,由此产生的市场泡沫也正在急剧膨胀。
一、我国地王频现的现实情况
相关房地产市场统计资料显示,8月份万科增4地块,中海、华润、雅居乐、保利各增3块,绿城增2幅地块,金地增1地块。房企一个月中数次夺地已成普遍现象,其中雅居乐、中海均为今年以来的首次拿地,华润此前也鲜有动作。进入9月土地市场愈加红火,全国各地上演了多场激烈的土地争夺战,天价地块相继诞生,土地成交价格屡创新高。
三季度以来,上海、北京、南京、深圳、合肥先后创下了今年以来的当地单价“地王”。 7月份金地集团在上海以总价30.48亿元摘下青浦赵巷镇特色居住区10号地块,并以此夺得上海新“地王”桂冠。除了高达222%的溢价率外,其14498.5元/平方米的楼面价也超过了此前最火爆的北京“地王”广渠路15号地。而中海地产9月10日以70.06亿元的价格拍下上海普陀区长风6B、7C两幅地块,楼板价高达22409.3元/平方米,再次刷新了今年以来国内土地交易市场的纪录。
二、地王频现的原因
楼市反弹速度如此之快、幅度如此之大,出乎人们的意料,让买房人、研究机构、地产中介甚至地产商们,都大跌眼镜。通过分析囤地背后所显示的一系列变化,揭示出地王频现的原因主要有:
1. 对未来房价预期高涨
开发企业决定购买土地时,往往会从商品房市场形势出发,预测该地块未来可能带来的收益,从而决定对该地块的报价。如果商品房市场处于下行通道,开发商拿地意愿不强,地价就会下降;相反,如果商品房市场销售活跃,房价处于上升通道,开发商拿地意愿就高,土地市场竞争也会更加激烈,而现在的地价之所以这么高,正是基于开发商对未来房产市场的乐观预期,加剧开发商之间竞拍土地的激烈程度,促使地价不断攀升。
2. 地方政府与开发企业联手炒作
地方政府把当期地能卖多少卖多少、能卖多高卖多高,卖完都是他的政绩。开发商也愿意获得大地块,第一开发周期长,增值空间大,第二,资金分批付款,第三,代征地可以变更,设计规划也可以变更,容积率等都可以变化,增加了获利空间。 所以地王的频繁出现,实际上是地方政府和开发商的共同作用,是二者联手炒作的结果。
3. 资金充足,政策宽松
2009年以来,居民购房热情的明显提升,开发商尤其是品牌开发商资金回笼速度加快,来自房产市场的销售款,使得手里的资金较为充足。宽松的货币政策以及政府政策也为开发企业提供了较为充裕的资金。由于企业还是个人消费信贷都是如此。还有,拆迁和房价过高,是当前社会除了腐败以外,民众最不满的问题。如果这些房地产问题处理不好,可能成为今后整个中国社会政治经济动荡的根源。
3. 阻碍国民经济战略调整,影响实体经济回暖
大把钱都投到房地产了,哪里还有心思去研发新能源、新材料、新医药等新型产品呢?在扩内需、保增长依然为当前首要任务的情况下,大量资金远离企业,扎堆楼市,这样的此消彼长,必然导致真正需要资金的企业难以获得补给,对实体经济的回暖形成不利影响。
4. 增加了金融和经济大幅波动的风险
房地产行业是一个现金流为负的行业,很大一部分现金流入土地。从现金平衡来分析,流入的资金还不足以抵消流出的资金量,由于当前每个人都对未来房价的预测过于乐观,房地产企业缺乏科学的财务计划,土地资金平衡可能经不起经济周期的影响,从而增大银行的风险,可能导致银行坏账、呆账的增加。
四、针对地王频发应采取哪些必要措施
1. 加大政府职能部门监管,强化相关制度的执行和惩处力度
早在1994年就有了《闲置土地处置办法》,2007年国土部还专门出台4条办法应对开发商囤地。“连续两年未使用的闲置土地可无偿收回土地使用权”,“每宗地开发建设时间原则上不得超过3年”,这些都是钢性的制度。 但是,从执行情况来看,真正被收回的土地少之又少,而由于地价上涨幅度明显,违约金几乎不存在任何威慑力。所以政府部门应做好监管工作,严格执行和打击闲置土地现象,对超期未开发的土地坚决收回。另外要对土地出让信息进行公示,对土地出让合同进行更加细化的规定,除了限定开工时间,还应对竣工时间加以规定。
2. 完善居住用地供应模式
对于目前已经被开发商掌握的土地,只能采取市场手段抑制房价上涨,如在交易过程中增加税收成本等。加大政府对房地产开发建设的掌控力度,积极满足中低收入者的住房需求。同时国土资源方面[1] [2] 下一页 |
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