内容摘要：分时度假引入我国酒店业已有许多年了，但在其发展历史以及概念内涵等方面一直存在诸多误解。本文介绍了国际分时度假的产生和发展过程，澄清了与分时度假相关的一些基本概念，同时总结了国际分时度假发展中有益的经验，以期促进我国酒店分时度假发展的进程。
关键词：分时度假 酒店 住宿产品

分时度假理念

（一）分时度假的内涵
分时度假（timeshare，又称vocation ownership或holiday ownership），最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假房地产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权实行交换。
国际上一度通行的惯例是：将一处住宿设施（如饭店、公寓、度假别墅等）的住宿单元每年的使用期分为52周，将52周中的51周分时销售给顾客。每个单位的分时度假产品，就是在约定的时期内（一般为20 -40年）每年在这一住宿单元中住宿一周的权利，同时还享有转让、馈赠、继承等一系列权益以及酒店其他设施的优惠使用权。分时度假产品是一种房地产产品和饭店产品的结合，不但充分发挥了房地产产品可以增值和获得回报的潜力以及酒店完善的设施及专业的服务等优势，而且规避了房产产品一次性购买所有权的高成本和传统酒店住宿产品过于零碎等弊端。
（二）分时度假的产生及发展
分时度假理念最早出现在20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区。LOcaLhoSt开始时，人们为了节约成本，就由几家亲朋好友共同出资购买度假别墅，然后在不同的时间分开使用，这便是分时度假的雏形。后来为应对欧洲度假市场的需求，分时度假理念开始应用于酒店业和地产业，分时度假产品作为一种创新性的住宿产品应运而生，并很快由欧洲进入北美洲，在全球迅速发展起来。
到了20世纪70年代，分时度假经营者发现一个问题，就是产品过于僵化，缺乏灵活性，人们一旦购买某家旅游企业的分时度假产品后，只能年复一年地在同一地点度假。为了解决这一问题，美国饭店业在经营分时度假产品时创造性地引入了交换的概念，消费者在同等产权条件下，可在不同时间、不同地点进行度假选择。分时度假交换制度带来了一种全新的度假住宿产品经营模式，刺激了消费者对分时度假产品的需求和满意度。所以，到了二十世纪七八十年代，分时度假产品在全球市场迅速发展，随之涌现了大量分时度假交换公司。国际上最早的分时度假交换系统出现于1974年。同年，国际分时度假交换公司rci（resort condominiums international）公司成立，其总部设在美国印第安纳州，是世界首家分时度假交换公司，它与1976年组建的ii（interval international）公司皆为目前世界上实力最雄厚的分时度假交换公司。分时度假交换公司使度假时段使用权可以在全球范围内实现交易和置换成为可能，是酒店推行分时度假产品的主要渠道和中介机构。
据统计，目前全世界范围内的分时度假酒店一共有接近6000家，这些分时度假酒店分布在100多个国家。而且全球范围内分时度假酒店的分布也呈现相对集中的特点。分时度假酒店的分布主要集中于各大洲的经济发达地区，这与分时度假的发展条件密切相关：良好的投资环境。分时度假的开展依托于完善的接待条件，只有经济发达地区才能比较容易地吸引投资，兴建酒店等高档硬件设施；优越的自然环境。只有自然资源优越的地区才能吸引旅游者前来消费；先进的技术环境。分时度假交换的实现，在技术上需要有大型的计算机网络系统支持，这种高要求的电子商务技术只有在经济发达地区才能得以实现。

酒店分时度假产品及其特点

（一）分时度假酒店
分时度假酒店（timeshare hotel）也称为“时权酒店”，由瑞士企业家亚历山大•耐首先提出，是分时度假理念最初的表现形式。分时度假酒店向消费者出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，消费者可以在每年固定的时期阶段享受该酒店的住宿权和酒店提供的各项服务，也可以将该权利通过转让、馈赠、继承等方式转移给其他人。对于酒店而言，不但要向消费者提供住宿时权，还要加入分时度假交换网络，使购买单体酒店时权的消费者能够有机会在更广泛的地域范围内交换得到其他旅游酒店的住宿时权。也就是说，当消费者购买了一家酒店的住宿时权，而又不愿意在同一个地方再次度假时，就可以用已购买的时权去交换酒店所在分时度假交换网络中其他旅游区任何酒店相应时间内的住宿权。时权酒店出现在20世纪70年代，分时度假交换系统的应用使其备受青睐，它满足了人们定期休假的需求，但一定程度上也限制了购买者度假的时间和地点。随着互联网和通讯技术的成熟以及大批跨国饭店连锁集团的成立，时权酒店的产品和服务也越来越丰富，并逐渐衍生出多种新的分时度假服务模式，如期权制和点数制等。
期权制是指购买者可以将其对某地某个酒店在未来一定时间内的使用权上市出售或者转换成其他地区的其他旅游产品。点数制是用点数来衡量酒店住宿产品和娱乐设施的价值，并以点数标价。顾客一次性购买一定的“点数”，就可在分时度假交换系统内随意换购不同档次、不同类型的度假产品，并且可以选择消费地点、房间的大小、住宿时间长短以及每年来度假的次数等，是消费者在度假需求上具有更大限度的自由选择性。
（二）产权酒店
产权酒店是分时度假产品的一种特殊模式，是指投资者买断酒店设施的所有权，每年居住一定期限，其它不居住时间的住宿权委托酒店管理方面经营、自己获取客房利润分红的经营模式。产权酒店的每间客房拥有独立的房产证，可转让、抵押、赠送、继承等。一般情况下，购买者是通过银行按揭的方式取得酒店房屋产权，私人投资者缴纳首付款购买产权酒店后，通常每年确定自己的住宿天数，其他时间交由

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