提要随着房地产市场的快速企业层面提出推进物业管理行业发展的对策建议。
关键词：物业；物业服务；物业收费

随着房地产综合开发的崛起、改革开放的深化、生活水平的提高，物业管理在我国产生、并逐渐发展是个必然过程。作为一种高度集中的企业化、社会化、专业化的管理模式，在发展过程中其职能不断深化，内容越来越丰富，手段越来越先进。然而，在实践中物业管理收费难的问题始终制约着物业管理企业界及物业管理行业的健康发展。因此，如何解决物业管理收费问题，真正做到既能保护物业业主或使用人的合法权益，也能促进物业管理企业和物业管理行业的健康发展，已经成为一个亟待解决的重要问题。可以说，物业行业前途光明但是道路曲折。
一、相关概念
（一）物业的内涵。“物业”一词源于港澳台地区及东南亚国家，是由企业往往不进行严格承接验收，稀里糊涂就接管过来。笔者认为，我们可以借鉴近邻日本的做法。日本政府就非常重视早期介入的作用。他们要求在房屋销售时，一定要确定物业管理单位。实际上，物业管理公司在房屋设计、规划阶段已经介入，另外在房屋出售时，物业管理公司也已经制定出20年的维修养护计划。我们要求物业公司早期介入的工作重点是制订《工程服务计划》，其包括：对建安工程、附属工程和室外工程进行补充设计漏项、完善使用功能；优化系统设计、完善设计细节；对绿化设计和变更设计进行审核补充设计；参与房屋建筑设备和电气设备的选型；对封建结构、隐蔽工程、装饰装修、设备安装和系统调试进行工程监理。最后，必须严把承接验收关，在承接验收中必须分清开发建设单位与物业管理企业的责任，特别对于物业共用部件、共用设施设备要进行认真查验，并与开发建设单位或业主委员会移交承接验收手续，凡属于开发建设单位的责任由开发单位负责解决，切不可忽视承接验收的环节，为日后减少物业管理企业与业主的纠纷打好基础。lOCALHoST对于投标选中的物业公司，应该本着诚信为本的精神，做出的承诺要努力践行，如果不能真正实现，可以自己降低物业费收费标准，使得收费与服务相符。
（二）加大宣传力度。为使业主和物业公司建立良好和谐的关系，解决物业管理收费难的问题，物业管理公司应对业主加强物业法律法规、物业管理知识宣传。在日常的管理中利用不同的宣传形式，如使用公告栏、宣传栏等向业主进行宣传。物业公司还可以根据业主的特点，不定期组织物业管理的相关知识的宣传活动，与业主互动交流，使业主对物业管理企业的运作、物业服务费的构成及相关法律法规有更直观、更清晰的认识，并逐渐树立起正确的物业消费观念和物业消费意识，让他们切身体会到他们才是物业管理的最大受益者。物业管理公司要以更良好的管理与服务让广大居民切实感到物业管理所带来的变化，从而唤起他们的参与意识。此外，在收费问题上，要使各级政府部门认识到此事事关物业管理行业的生存发展。只有政府、物业管理公司、业主共同提高认识，才能真正解决物业管理收费的难题。
（三）制定合理的价格标准，对低收入者适当补贴。首先，对不同的住宅区根据居民的不同情况，制定合理的物业费标准，与业主协商确定，明码标价，力争达到业主与物业公司的双赢。同时，国家对一些收入很低确实交不起物业费的贫困户，要制定像廉租房、公房租金减免那样的减免补贴政策及具体标准，物业公司在不损害其他业主利益的前提下，适当降低例如回迁户的物业费，使交不起物业费的贫困户的物业费也能有一个合理的解决途径。
（四）增强物业管理服务费收支的透明度。我国在2006年提出物业费公开这个服务理念。事实上，增强物业管理服务费收支情况的透明度，是业主知情权的重要表现形式。业主、物业使用人不仅有交纳物业管理服务费的义务，同时也有知道物业管理服务费用在什么地方，花到哪里的去的权利。物业管理企业有义务按照《物业服务收费管理办法》和《物业服务收费明码标价规定》的要求，不仅要将物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内的显著位置进行公示，以接受业主、物业使用人的查询和监督。因此，可以推行综合收费卡制度，就是将居民的水费、电费、煤气费、物业费等统一存储在一个卡中，业主或物业使用人每月到指定代收代缴银行或收费部门划卡结算。如果卡中所存资金不足，其水、电、煤气等均不能使用。这样不仅可以减少大量的收费人员，提高办事效率，降低服务成本，而且也是保障居民消费应收尽收的好办法。
四、总结
现阶段，我国的物业管理刚刚起步，业主有偿消费的观念还没有确立，物业公司的服务往往难以满足业主的要求，增加了物业收费的难度。笔者认为，改善物业收费难的问题，需要物业公司和业主共同努力，只有收费标准的透明，才能使现有问题得到更好的解决。

主要参考文献：
[1]赵秀池，谭善勇.物业管理实务[m].北京：中国林业出版社，2000.
[2]颜真，杨吟.物业管理危机处理及安全分析[m].成都：西南财经大学出版社，2002.
[3]王经纬.物业服务收费辨析[j].沈阳物业，2006.1.