内容摘要：日本的公共住宅建设对解决日本住宅短缺问题起到了很大作用。日本政府主导下形成了以公营住宅、公团住宅、公库住宅为三大支柱的公共住宅供应体系，随着企业往往难以单独承担。
都市再生机构的资金来源与经营。都市再生机构的资金来源除了本身的业务收入以外，还包括中央政府预算的补助金、支付金、出资金与财政投融资资金、地方政府的分担金，以及向民间单位的借款，并以出售整理规划后的土地、出租国民住宅等的收入，支付日常营运费用和偿还政府及民间借款。
（二）住宅金融支援机构（japan housing finance agency，jhf）
2007年4月1日，住宅金融支援机构成立，性质为政策金融型独立行政法人，政府全额出资的资本金为6976.55亿元，2010年拥有955名职员。它的前身是住宅金融公库（government housing loan corporation，ghlc），金融公库曾经是日本个人住宅贷款最重要的资金来源，85%的贷款业务是以自建或购买住宅的个人为对象，随着民间金融机构发放住宅贷款种类越来越多，利率越来越低，民间金融机构发放贷款数量逐渐增加，住宅金融机构向个人发放住宅贷款的必要性逐渐减小，因此改革后的住宅金融支援机构业务范围进行了转换，不再对个人发放贷款。目前住宅金融支援机构的业务包括证券化支援业务、住宅融资保险业务和融资业务，其中以住宅贷款证券化业务为主。
住宅金融支援机构在新的住宅金融体系当中的作用主要通过证券化将长期固定利率住宅贷款的风险转移到资本市场，使得私人金融机构能够提供稳定的长期固定利率住宅贷款，支援在住宅金融市场的稳定性的资金供给，从而提高居民居住生活质量。wwW.ybAsK.coM2009年住宅金融支援机构从事住宅贷款证券化业务的金额为4兆日元，几年内mbs的累计发行额可望达到10 兆日元。
住宅金融机构的证券化有两种业务模式，一种是购入型，即从私人金融机构购买住宅贷款，以此为支持发行抵押贷款支持的证券（mbss），从资本市场当中获得资金。这种结构模式类似于美国的房利美（federal national mortgage association/fannie mae）；一种是保证型，即由住宅金融支援机构对私人金融机构发放的长期固定利率住宅贷款提供担保，保证对于mbss的及时偿还，这种结构模式类似于美国的吉利美（government national mortgage association，ginnie mae）。

对我国的启示

（一）公共住宅建设管理机构的设置
日本都市再生机构和住宅企业组织的管理方法和标准，与传统的公共机构相比，该机构可以独立、自律的运营，提供服务的质量、效率和组织运营的透明度都比较高，在需要国家介入但如果国家机关直接从事会受其职能限制的领域发挥了巨大作用。因此，我国在进行公共住宅建设过程中，可以借鉴日本独立行政法人制度，设置介于政府部门和私人企业性质之间的公共住宅管理和建设的机构组织，不仅可以达到公益性目的，还可以提高办事效率和质量。
（二）政府在公共住宅建设、管理方面角色的转变
1.公共住宅新建数量。2000年以来，日本公共住宅的新建数量逐年减少，在住宅市场上，民间资金新建住宅的比例从原来的60%左右逐渐提高到2007年的90.6%，而新建公营、公团、公库住宅的比例从原来的30%-40%下降到2007年的不到5%，特别是住宅金融公库融资的住宅比例大幅度下降。这其中的原因一方面是由于随着住宅数量超过家庭数量，不再需要大量兴建公共住宅；另一方面政府主导的公共住宅建设和融资减少，说明政府不再过多参与住宅的直接提供而将重点放在引导市场满足住宅需求方面。
2.住宅金融公库的改组和业务范围的转变。随着市场上民营金融机构的兴起和完善，民营金融机构更加高效，利率甚至更低，因此需要政府提供大量资金的公共住宅融资也逐渐退出市场，因此在2007年，住宅金融公库进行改组，退出了针对个人的住宅贷款市场。住宅金融支援机构确立了自立、高效、透明的经营理念，通过对私人金融机构的住宅贷款进行证券化，一方面保证住宅金融市场稳定的资金供给，另一方面利用来自于证券化业务的收入维持运营。从中可以看出，住宅金融支援机构不再过多依赖向政府的借款和政府补贴，政府财政资金直接投入到住宅融资比例减少，更多的是依靠类似于吉利美和房利美的业务模式筹集资金，而且政府对住宅融资的支持重点也发生变化，主要放在私人金融机构难以处理的灾害复兴住宅融资、密集市区重建融资、城市更新和高龄者、有小孩家庭的租赁住宅融资等。因此，政府在住宅建设和融资方面的角色从直接提供、直接参与向构建良好住宅融资环境、促进市场化方向发展。
3.都市再生机构的资金运营。都市再生机构在业务范围转变的同时，注重自身盈利能力的提升，减少对于政府财政拨款的依赖。从都市再生机构2007、2008、2009三年的资金计划可以看出，其营运收入约占资金总收入的33%-53%，此外，由于都市再生机构作为独立行政法人可以自行发债筹资，因此，减少了政府补助金和出资金在总资金当中的比重，仅占不到10%，对财政投融资资金这类政府借款的需求在总资金需求当中的比例也维持在20%，在很大程度上缓解了政府的财政压力，减少了对政府的依赖性。
（三）公共住宅建设重点转移并融入都市更新中
都市再生机构由住宅公团发展而来，在住宅都市整备公团时期，其业务范围主要包括在住宅显著不足地区建设一般劳动者使用的住宅，以及在大都市周边地区大量供给住宅等。成立都市再生机构之后，其主要任务是：与民间及地方政府合作，推动都市再生工作；妥善维护和管理租赁住宅，提供机能丰富的生活空间；支援灾区重建复兴与都市防灾机能的强化；构建安全舒适的郊区生活环境。
都市再生机构的业务领域以都市再生与居住环境

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