登记错误与第三人的保护 |
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关键词: 不动产/冒名处分/善意取得/焦点笔谈 内容提要: 善意取得制度是非依法律行为引起物权变动的重要类型。自《物权法》明确规定善意取得制度(第106条、第107条)以来,实践中相关案例频频出现,不乏一些复杂疑难案例。针对实践中一起冒名出售房屋案,《判解研究》(2009年第2辑)特邀多位著名法学家和青年学者,就《物权法》视野下不动产的善意取得若干问题进行深入讨论,涉及到善意取得的诸多具体理论和实践问题。现将这些讨论陆续登出,以供参考和交流。本篇为梅夏英教授的《登记错误与第三人的保护》。 [案情回顾] 一起冒名出售房屋案 2006年5月,某市居民张焕购买了该市东方家园小区的一套住宅,面积200平方米。2007年5月,张焕在某报纸上刊登了出售其东方家园房屋的信息,一位自称刘金龙的男士根据该信息提供的方式联系张焕,商谈购房事宜。在第三次见面和洽谈期间,刘金龙将事先准备好的假房产证与张焕出示的真房产证做了“调包”。随后,刘金龙提出要先期租用一个月,张焕未与刘金龙签订租赁合同便把钥匙交给刘金龙。2007年7月15日,拟买受人李大庆根据张焕发布的信息中的地址和看房时间,直接到东方家园了解房屋状况。刘金龙自称张焕,与李大庆就购房事宜进行了磋商。双方初步约定,以11000元/每平米的价格交易该房屋,并约定于同年7月23日一起到房屋登记管理部门办理过户手续。一旦房管部门审查无误,李大庆便立即付款。 7月23日,刘金龙携其妻子前往房屋登记管理部门,冒充张焕夫妇与李大庆共同现场办理房屋移转登记手续。loCalHoSt刘金龙出示了其与李焕调包的真实的房产证。登记机关经审核认为,确实为真实的房产证,但在刘金龙出示伪造的张焕的身份证(名字为张焕、照片为刘金龙,高仿真)以后,尽管该身份证与登记部门存档的张焕的身份证复印件明显不符,且刘金龙冒充张焕的签字也与存档资料中张焕的签字不符,但登记部门对此均未审核。登记机关认为过户手续齐全,随即办理了过户登记。李大庆于次日按照刘金龙提供的银行账号汇付了220万元房款。 3天以后,李大庆欲了解张焕是否已经收到房款,便按照刘金龙提供的电话联系,但手机已经关机,无法联系。其再次来到东方花园,只遇到张焕之子张平。张平告知李大庆,其父张焕已经出差,并且告知了张焕联系电话。房间内挂了一张张焕夫妇的结婚照片,李大庆并未因此产生怀疑,事后也未与张焕电话联系。10天后,李大庆前往东方家园,与张焕商量房屋交接事宜,但发现此前与其交易的“张焕”是骗子。张焕认为,李大庆上当受骗应当自担后果,而拒绝交付房屋。第二天,房屋管理部门通知李大庆领取房屋登记证书(证书上记载的变更登记日期为7月31日),李大庆领取登记证的当天下午,再次持证要求张焕交付房屋。双方为此发生争议,张焕首先到公安机关报案,但案件始终未能告破,刘金龙下落不明。三个月后,张焕便诉至人民法院,要求撤销房屋管理部门所作出的房屋移转登记,或者登记部门按照市价赔偿全部房款。 [焦点笔谈] 关于张某就其房屋被非法转让诉请法院撤销登记机关错误登记一案,在实务界和学界引起了诸多争议。就笔者目前所知,倾向与保护善意第三人李某的观点主要有:善意取得或扩大解释适用无权处分;类推适用表见代理。笔者认为,上述观点均有不妥之处,本文将就上述三种观点进行评析,最后就错误登记中善意第三人的保护问题提出自己的看法。 一、李某是否构成善意取得,取得房屋所有权 认定一项交易是否产生善意取得的法律后果,得看该交易是否符合善意取得的所有条件。 《物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的; (二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”比照该条,本案似乎符合上述三个条件而构成善意取得,但仔细分析,有两个问题值得注意。 第一,该条在设计善意取得的要件时,忽略了合同效力的认定。也就是说,在传统善意取得的要件中,除了上述三要件以外,还有一个必要的条件,即“合同合法有效”或“除欠缺处分权以外,合同符合有效合同的所有要件”。无论采取何种表述,其意思是相同的,即除了欠缺处分权以外,合同不再存在其他的瑕疵,在此情形下,方能适用善意取得。至于为何该法条忽略了此要件,与本文无关。本人想指出的是,若这一要件在实务中被忽略,则会造成善意取得被过度的适用,从而挤压合同无效、可撤销或效力待定合同适用的空间。对本案而言,除了刘某非法处分他人房屋这一瑕疵之外,就买卖合同本身而言,刘某伪造身份证件、盗窃他人房产证的行为,已构成对买受人的严重欺诈,进而对买卖合同的效力产生了根本影响。在合同存在欺诈这一瑕疵的情况下,合同的效力适用绝对无效规则或可撤销、可变更的规则,进而与无权处分中效力待定的规则产生直接冲突。这样一来,基于无权处分而产生的善意取得规则,就无法独立的发挥作用。 当然,在大多数情况下,无权处分人对善意第三人隐瞒了真实所有人的信息,一定程度上也有欺诈的因素,但是,此时由于善意第三人的信赖并不直接源于无权处分人的欺骗性陈述,而是基于公示公信原则,对于登记所有人或者占有人的所有权产生了合理的信赖。善意取得恰恰就是与公示公信原则配套发挥作用,以公信力来认定第三人的善意,继而在物权变动上维护交易的安全。而本案中,刘某除了出示房产证,使第三人李某产生一定的信赖以外,又通过伪造身份证件和签名等手段来骗取李某的信任,这种欺诈手段已超出了登记公信力的范围,由此导致的信赖已称不上合理的信赖,故在此应适用其他相关规则,因此,本案中合同多个瑕疵的存在,决定了本案不符合善意取得的构成要件,故不宜适用善意取得。 第二,对于上述法条的第三个要件,即“转让的不动产或者 [1] [2] [3] [4] 下一页
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