关键词: 地役权；衡平法；地役权；社区业主私搭滥建；物权法

内容提要: “公地耕作制度”被席卷而来的大规模圈地运动所击碎， 所谓衡平法地役权是指地役权人限制土地所有人或占有人对自己的土地为一定方法或不为一定方法使用的权利，义务人违反义务，超出限制的范围使用自己土地的，地役权人可以请求衡平法救济，责令义务人停止对土地的不当使用。典型的衡平法地役权是在城市土地分割开发规划中产生的，例如，jone是大土地拥有者，他将土地分割成100份，拟定土地的统一开发规划，并予以登记。在规划中，一部分土地规划为居住区，另一部分土地规划用于商业，并对以居住区的使用作了限制。（1）凡该区土地的购买人所建住房的价值不得低于12万美元；（2）用砖造的房子须用灰泥涂抹墙壁，木制的房屋需刷灰色油漆；（3）任何一个住房距前一住房不得少于25英尺，距旁边住房不得少于5英尺；（4）每一住宅必须有自己独用的车库；（5）住宅只能建二层单体别墅，而不能是双拼别墅；（6）25号地为药店、27号地开理发店、30号地为高尔夫球场。在这样一个规划中，凡土地购买者均既是权利人，又是义务人，任何人违背土地使用的限制，他以外的任何人均可基于地役权请求衡平法救济。美国历史上较早的一则判例是allen v. city of detroit案[13] ,1886年7月28日，原告将自己所有的土地分割成数块出售。其中一块土地于1909年经多次流转由底特律消防队所拥有，后者准备在该块土地上兴建一座消防站。原告认为他在分割出售土地时，就明确向各位买家表明他准备将这片土地作为住宅区的一项整体规划，所以他起诉消防队，要求行使不得改变这片土地作为住宅用途的地役权。LocaLhOST法院经审理认为，原告将该片土地作为住宅区的整体规划可以由他和多数买家签订合同时明确约定不得改变住宅用途，并且在数十年中这片地区并未出现过住宅以外的土地用途所证明。法院据此认为：“尽管消防队在取得这片土地的交易中，并不存在明示约定的地役权，但是这并不能改变地役权存在的事实。尽管所有这些毗邻土地的交易中有的明示约定了地役权，有的没有明示约定，但是，只要存在一项持续存在的整体规划，只要这一规划被相关当事人所理解，接受，信赖和遵守，那么这项未被明示约定的地役权也是有效的。这项地役权随土地而流转，对一切恶意的买受人有效”。
衡平法地役权是约定地役权，非法定地役权。虽然是一种约定的权利，但依附于土地而存在，其效力不仅及于设定地役权契约的当事人，而且及于土地任何一个受让人。例如，sanborn v. mclean案[14]，被告所居住的社区为底特律的高档社区，基本为高级的联排或独体别墅。被告准备在自家后院开设一个加油站，因此被邻居告上了法庭。原告主张这一小区存在着仅仅可以作为住宅而使用这些土地的整体规划，被告的行为违反了这一整体规划。被告抗辩自己在购买这一土地时并未被告知存在这种地役权。法院经审理认为，被告购买这一土地时，其周围土地用途是住宅这一情况是显而易见的，他应当知悉这一地区时清一色的住宅，至少他应当询问他的邻居是否存在这样的地役权。这里并不是说被告负有调查的义务，而是这一地区的客观环境表明，只要被告观察他就能够发现存在一项只能用作住宅的整体规划，从而避免自己的违反整体规划的行为。法院据此认为：“被告自身在受到这种地役权限制的同时也可以获得这项地役权带来的利益。只要被告兴建的建筑物不违背整体规划，那么就不必拆除”。但是，买受人不知道也不应当知道其购买的土地上存在先前设定的地役权，则不受地役权的负担与限制。
《财产法重述》第三版界定的地役权包括以非占有方式对他人土地利用或在他人土地上通行的地役权（easement）[15]、在他人土地上通行并获取利益的地役权（profit）[16]以及限制他人在自己土地作为或不作为的地役权（covenant）[17]。撤掉了以往使用的real covenant和equitable servitudes用语[18]。此两用语揭示的地役权在限制他人在自己土地上作为或不作为意义上，具有共同的特点。但二者两种地役权设定的交易方式不同，前者仅在契约双方当事人之间设定，而后者产生于大土地的开发规划中，用以调整规划范围中的所有业主们对土地限制的权利义务关系；因为设定的交易方式不同，而在财产法的早期历史上归属于不同的法，前者属于普通法上的权利，受普通法的保护，而后者为衡平法上的权利，由衡平法保护并执行。这两个术语之所以在早期历史上产生即源于普通法的保护与衡平法保护的区别。但是，在企业、事业单位、地产开发商进驻开发区。房屋买受人也根据规划设置的医院、学校、公园的位置选择小区。一经公布并实施的政府市政规划使所有依据规划实施行为的人产生信赖。然而，政府的一纸规划常常在不顾虑任何参与规划实施的人所赋予的信赖，而任由“以公共利益”为借口的改变。公权力虽然代表国家，最终应由职权人行使，受职权人的品德、能力等因素的影响，公权力难免滥用，难免绝对化。人类社会自国家产生时起，法律的发展史实际上的公权与私权配置关系的进化史，只有公权与私权合理配置方能最大限度地实现全社会所有人的幸福和快乐。私权与公权的合理配置，首先要实现私权对公权的制约与协助。制约意在杜绝公权的滥用，协助意在矫正公权行使不利、不便或怠于行使带来的不利后果。于政府相关部门随意改变市政规划给所有市政规划涉及到的人造成损害或不利的场合，展开的地役权可以作为制约公权滥用的有力武器发挥作用。
2．展开的地役权可用于牵制开发商依开发规划履行合同
开发商在销售大厅展示的楼盘蓝图以及宣传册上印制的楼盘蓝图所展示的小区规划是开发商最美好的设想，很多开发商不能全面实现设计的蓝图规划：没有水池、没有球场……。当房屋买受人以实景与蓝图不符而与开发商理论时，开发商往往以蓝图不是合同的内容而给与否定的回答。如果赋予买受人展开的地役权，可以有效地牵制开发商依开发规划履行义务。另一种意义上说，如果

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