摘要:军地合作建房目前发生情况多,适用范围广。本文就此论题做了全方位的探讨。对军地合作建房的基本步骤、竞价、招投标规范、难点、各种文本的编制、人员配置等方面做了全面论述。
关键词:军地合作 建房 竞价 规范
军地合作建房,是指部队出地、地方出资金,双方联合建新房,按比例相对集中分房。这里合建的土地是土地上有固定设施和其它附着物,达不到“五通一平”的要求地块,不宜实行单纯土地出让竞价。军队在用的房地产绝大多数都是这种类型,所以合作建房比较适合军队在用房地产的开发利用,适用范围比较广。 本文由中国论文联盟社会公开发布招标信息。信息中,主要明确开发商的资质、地块的位置及面积和报名的时间地点等情况。第二阶段,报名发放《竞价通知书》。愿意参加竞价的开发商携带《承诺书》,并附以开发商资质等资料,换取招标的全部文件。第三阶段,答疑看现场。由招标方集体答疑,统一标准和规定,实地考察拟利用的房地产情况。第四阶段,竞价,分四个步骤。首先要设置竞价资格。投标前竞价商必须按部队指定的账户,汇入竞价保证金,以获得竞价资格。投标要在评委的监督下,按投标签到时间的先后,集体当场依次将标书投入标箱,现场对标箱进行施封。第二步是竞标。现场启封标箱,当场开始验标、开标、唱标、记标和核标。第三步是评标。执行首长、监委和评委一道,在没有其它干扰的环境中,由评委进行逐项打分,评出的结果要经监委审查执行首长确认。第四步是宣布评标成果。由监委简介评标基本情况和合法性,最后由执行首长宣布评标成果(得分排序)。第五阶段,洽谈合同。根据排序,必须由高到低依次选择洽谈,谈定的竞价商便成为中标单位,其它单位即为未中标。
3、规范人员结构。投标方:一般限在3人以内,法人代表要参会。招标方:上级指派的执行首长、上级业务主管部门和建设单位。评委:要有审计、纪检、干部、营房、建设单位领导。监委:由上级竞价办派专人参加。竞价人员结构,竖向做到上下监督、责任明确、层次分明,横向做到,代表广泛,公正、透明。
(二)、如何规范
1、三公开。一是公开开标、评标的纪律,明确违规及处罚条款;二是公开竞价的程序和评标定标办法及实施细则;三是公开运作,投标、开标唱标、记标都要在公共视线内,评标、确定排序、合同洽谈以及最后定标,必须坚持集体运作。整个竞价过程,必须经监委在场监督。
2、三个必须。报名时,必须让竞价商进行书面承诺,承认各项指标及要求,遵守竞价中的各项规则;必须交纳竞价保证金,以获得竞价资格;必须交纳足够的履约保证金,违者,作为自动放弃中标资格论处。 本文由中国论文联盟WWW.LWLM.COM收集整理。
3、三不准。不准建设单位单独与竞价商洽谈合同,防止变相降低标准;不准绕开 法律 顾问审查,直接与竞价商签署合同;不准恶意设置难题刁难,故意排除竞价商。
4、三防止。防止竞价商联合,串标保一家中标或集体压标;防止恶意竞标,目的是为了先拿到项目,洽谈时再想办法的错误做法;防止由中介机构操控的开发商参加竞标。
(三)、解决难点保证竞价规范
1、解决拆迁安置的难点,用排除法让竞价规范。由于拆迁市场变数很大,军队土地上拆迁户的成分也比较特殊,成本核算较困难,低了拆不下来,高了,增加总投资的成本。为了便于竞价,可采取两种办法解决,如果项目不是建住宅,先设定一般情况下的拆迁安置费用作为定值,记入竞价指标,待今后拆迁安置中按实结算;如果项目建的是住宅,以拆迁户数确定拆迁过渡费用,记入竞价指标,住宅建好后返迁新房,然后按照军队 经济 适用住房的房改政策,将新房出售给拆迁户。这样就排除了可变成本而不利于竞价的因素。
2、解决项目测算不易准确的难点,控制竞价幅度。主要难点:首先是城市规划要求存在不确定性,即使拿到规划要点,军队报批的时间也不确定,往往是批复到手规划要点已过期作废;其次是项目本身也存在不少不确定的因素,如拆迁安置,各种规费以及不可预见的配套设施等;最后是新房未来的市场销售价格不确定性;这些都给测算的准确性带来困难。解决办法:在测算上,要做认真细致的规划和市场调查,针对可预见的情况,测算几套方案进行综合分析对比论证提高准确的概率。在时间上,尽量压缩论证和上报的时间,以求时间短、变化小,相应保证测算的准确率。
3、解决评标定标细则中分值设定的难点,保证评标定标的合理性。合作建房评标定标细则的核心是分成比例,因此评标实施细则必须围绕这一核心展开,设置配套的评分项目。一般情况,在分成比例之外还必须设立:工程总建筑体量、项目总投资和项目工期三项竞价内容,以确保竞价后的分成比例切实可行;另外再设立工程质量等级、建筑材料禁用劣质假冒产品和其它承诺三项竞价内容,以确保军队得房的质量。为了能竞价,就必须为这些项目配备加分或减分的分值,这就是难点。要防止建房多的单位得不到高分,因此要配备适当的分值,就不容易。在配置分值时,既要搞清项目之间关系及相互影响,又要分清项目的主次;既要考虑基础分值的作用,又要顾及到加减分的幅度。即使这样,配置的分值,还必须进行模拟测评。最终目的,既要让建房量大、投入资金多的单位得高分,又要保证公正、公平、合理。
(四)、设立质疑制度,促进竞价的规范
为了更充分的显示竞价公正,允许竞价商对评分提出质疑。可让竞价商当场公开提出质疑申请,由评委集体释疑。这样不仅更能增强评委公正评标、合理打分的力度,也能及时纠正误评,还能防止个别竞价商肆意歪曲事实的不正确做法。促使招投标能始终处在公正、合理、廉明的环境中进行。
五、建议。军队房地产开发利用的效益是否好,竞价是否成功,在某种程度上是看所在城市所批的规划要点。随着改革开发的深入,城市建设日新月异,对城市规划的要求也越来越高,对规划要求、调整充实的周期越来越短,因此建议地方政府能设立一个开发项目预批件,专门用于领[1] [2] 下一页 |
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