| 基于AHP法的房地产项目投资决策应用研究 |
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的结果和评价依据，需采用一系列专门的分析技术和方法，对企业等经济组织有关筹资活动、投资活动、经营活动、分配活动的盈利能力、营运能力、偿债能力和增长能力状况等进行分析与评价的经济管理活动。包括投资回收期、净现值(NPV)、财务内部收益率(IRR)，净资产收益率、总投资额等子指标。
（四）风险指标。
房地产投资一般易受宏观政策影响、财务杠杆比率较高、投资地点固定，这些特点使房地产项目面临较高的投资风险，主要分为系统风险和非系统风险。其中，对整个房地产市场内的所有投资项目都产生影响，投资者无法消除的风险统称为系统风险，如政策风险、利率风险、通货膨胀风险、市场风险等；而只对某个具体项目产生影响，且投资者采取有效的措施可以消除或者避免的风险，称为非系统风险或个别风险，如工程风险、经营风险、财务风险等。
二、应用AHP法进行房地产投资决策
（一）建立层次结构模型。
应用AHP分析决策问题时，首先要把问题条理化、层次化，构造出一个有层次的结构模型，把复杂问题分解为若干元素，这些元素又按其属性及关系形成若干层次。这些层次可以分为三类：
1、最高层，也称为目标层。这一层次中只有一个元素，即预定目标或理想结果，对于房地产项目来说，即收益相对最大、风险相对较低的最佳投资方案。
2、中间层，也称为准则层。这一层次中包含为实现目标所涉及的中间要素，也可以由若干个层次组成，本文分为环境指标、产品指标、财务指标和风险指标，也可以根据项目实际情况和需要，直接选取市场竞争、产品设计、内部收益率、投资回收期或经营风险等子指标。
3、最底层，也称为措施层或方案层。这一层次包括为实现目标可供选择的各种措施、决策方案等，本文拟以某项目住宅楼、商业楼、办公楼3个可行的投资方案进行决策分析。
图2 层次结构模型
（二）构造判断矩阵。
判断矩阵表示针对上一层次某因素，本层次与它有关因素之间相对重要性的比较，可以用成对比较、九级（1－9）标度法进行判断，直到最下层。该项目经过两两比较后得到的判断矩阵如表1-表7。
表1 b1-b6相对于a（最佳投资方案）的判断矩阵
表2 c1-c3相对于b1(周边市场竞争)的判上一页 [1] [2] [3] [4] 下一页 |
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