额的抽成。不同的行业，倒扣的比例也有所不同，以大连商场为例，经营服饰的倒扣率是20%至24%，而经营化妆品的，则有较高的23%至27%的倒扣率（详见下表） 大连市主要商场招商条件一览表 序 项目名称 发展商/投资商 地区 招商条件 1 大连商场 大连商场股份有限公司 中山 服装：20-24%倒扣率化妆品：23-27%倒扣率 2 秋林女店 大连商场股份有限公司 中山 服装：21-24%倒扣率化妆品：24-28%倒扣率 3 友谊商城 大连友谊集团 中山 服装：26-30%倒扣率化妆品：26-30%倒扣率 4 先施百货 秋林百货、香港先施 中山 服装：25-28%倒扣率化妆品：25-30%倒扣率皮具：26-28%倒扣率 5 富丽华酒店 友谊集团 中心 地上租金：美元每天每平方米3-3.5元地下租金：美元每天每平方米1-1.5元 6 胜利广场 大连胜利开发公司、香港博泰公司 中山 服装：21-25%倒扣率 7 迈凯乐大连商场 大连商场股份有限公司、日本迈凯乐百货株式会社 中山 服装：28-32%倒扣率珠宝：每月每平方米3万元（保底）服装：每月每平方米1.5-2.5万元（保底） 8 大世界家居广场 大连金泰房地产开发有限公司 沙河口 地上二层租金：美元每天每天平方米1.8元地下三-五层租金：美元每天每平方米0.6-0.65元 9 巴黎之春购物中心 大连宏孚大厦有限公司 中山 服装：23-26%倒扣率化妆品：21-24%倒扣率皮具：23-26%倒扣率珠宝：10-13%倒扣率 10 大连百盛购物中心 大连天河房地产开发有限公司、百盛集团 沙河口 服装：23-28%倒扣率化妆品：24-28%倒扣率皮具：23-28%倒扣率 2-3大连商业个案分析 2-3-1大连胜利广场 位置： 中山区大连火车站前广场 开业日期： 1998年8月 商场总楼面建筑面积： 147，000平方米 楼层： 地上六层，地下三层 营业时间 ： 上午9时至下午9时 ※招商条件 从开业初期至现在陆续出售店面，地下一层为每平方米人民币35，000-45，000元，地下二层为每平方米人民币30，000元，销售业绩相当不错。但可能会影响商场既定的商品布局和商场的统一管理。 百货方面，大面积出租的仅于餐饮部份，月租金约每平方米150-250元（营业面积），其它的有品牌的商户多以联营为主。目前的进场条件是商场抽成23-28%左右。 值得一提的是，南萝宫在胜利广场业绩很好，目前的进场条件是商场抽志27%，但包含所有费用，除了来自游戏机的用电外。 ※现场气氛 是目前大连经营面积最大、人流最旺、经营品种最全的百货商场。人流多以流动人流为主（也因为邻近火车站），档次比较繁杂，但中下档商品销路较好，因经营品种太多，且属于下沉式商场，地形复杂，令顾客有难辩方向之感，间接影响了主要的品牌销售业绩。 ※商品布局 楼层图 a座 b座 六楼 卡友中心、教育中心 c座 六楼 不夜色喜庆宴会厅 五楼 针织馆 五楼 不夜城ktv酒店 四楼 绅士馆 四楼 不夜城中餐厅金泰皇鱼翅、火锅 三楼 青年馆 三楼 蒙古烤肉自助餐厅、川小吃 二楼 男女皮鞋 二楼 四季快餐、上海汤包、肯德基 首层 彩妆馆 首层 好莱坞影城、咖啡厅、必胜客西餐厅 夹层 少淑女馆 夹层 亚惠快餐、大观园、颐和园、dq冰淇淋、露天剧场 地下一层 淑女装 地下一层 联惠居室用品、旅游一条街、汤姆熊欢乐场世界 地下二层 妇幼馆 地下二层 南萝宫游乐场、威廉士堡、新宝路台球厅、姆熊欢乐场世界 地下三层 胜利美式量贩超市、量贩家电、天福茗茶、咖啡厅、儿童乐场、休闲吧 2-3-2 大连大世界家居广场 位置 ： 沙河口区五一广场4号 开业日期： 2001年4月21日 商场总楼面建筑面积： 71，000平方米 楼层： 地上五层，地下一层 营业时间： 上午9时至午8时 招商条件： 地下一层和地上一层整体出租 ※现场气氛 商场招商情况良好，进场经营的商家规模较大，大部分经营品牌产品，产品多为中高档品牌。属于大型专业商场。 ※商品布局 楼层 商品种类 主要商品品牌 地下一层地上一层 各种建材及散件 （未定） 二层 家装 银帆 房地产交易市场 三层 陶瓷洁具 宏明 水具厨具 厨房设备 雅迪尔 四层 家具 华丰、华夏、野田、兴业 五层 精品家具 罗马家具 2-3-3大连奥林匹克购物广场 位置： 大连人民体育场北 开业日期 ： 2000年4月 商场总楼面面积： 35，000平方米 楼层： 地下二层 东西广场租金： 2.4-3.5元/m2/天；负二层： 1.5元/m2/天 ※现场气氛 商场硬件较好，女装属中档，男装略高。旗舰客户是美国的沃尔玛超市，客流量非常大。商场业态较为复杂，有大型超市、服装珠宝、眼镜、各种风味餐饮、儿童游乐区等，是集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的大型购物中心。 ※商品布局 楼层 商品种类 主要商品品牌 地下一层 沃尔玛超市 only、w。w、color18 少女装 地下二层 男装 都彭、锋牌、富田亚惠快餐、回转寿司 女装 餐饮 东广场 婚纱摄影 时尚经典 珠宝 西广场 茶店 天福茗茶香港眼镜奥林匹克大药房写意空间家化佰草集 眼镜店 药房 家具 精品廊 化妆品 总结： 大连市经过多年城市规划，对交通、商业、旅游、居住环境都起到理想的城市规划格局。商业的发展也随着市场的竞争势头不断加剧，使到大连市商用物业迎来一轮又一轮的市场热朝，使到商铺物业的市场前景十分乐观。 3- 项目的商场部份分析 3-1项目概况 本项目位于大连市的中心商业区—中山区，北起玉光街，南至南山街，西起解放路，东至昆明街，总规划面积27900平方米。中间由横列的武汉街、华昌街

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