够新奇、够刺激，好想玩 ® 饿了有地方吃东西 ® 很有心情购物 ® 走累了有地方休息 n 吸引不同消费群体的循环消费 n 引导消费人流 a. 竖向引导：首层 二层 三层 b. 横向引导：流行区 运动区 儿童区 餐饮区 6-3-2旺场（投资者和商家） n 灵活集中的经营组合，适合各层面的经营者 n 合理规划布局，有效地切合投资者和商家的需求 n 在装饰布置上突出体现主题特色 n 充足的配套设施，创造出一流的购物环境 n 一系列的旺场推广、租售措施，保证项目的销售和招租双赢 6-3-3旺财（经营收益） 提高顾客消费率 n 该买、想买的能买到 n 该玩、想玩的能玩到 n 想吃、爱吃的能吃到 n 想看的能看到 6-3-4运用多元化经营策略， 提高日均销售额和利润 n 平价：坚持薄利多销 n 中档价：想买的，能买到，且价不贵 n 高价：品牌、精品、货真价实 6-4 商业物业主要经营管理模式 ① 传统百货业经营管理模式。 ② 新型商业模式。 6-4-1经营模式比较 组成成份不同 百货的经营模式是一个整体，是由一个管理层去管理各个专柜，而各个专柜都隶属于同一个企业，管理架构比较简单；而商业物业是由投资者和经营者组成，他们相对独立，拥有产权或经营权的独立，并各自维护自已的利益，组成成份比前者复杂。 宣传推广、档次的控制不同 百货的宣传推广相对简易，而对整个商业物业进行宣传推广、档次的控制难度较大。 因此我们必须寻求一种适合时代要求又适用于综合商场的经营管理模式。 新型经营管理主要包括以下方面： ① 物业的硬件管理； ② 物业租赁； ③ 商户的协调统一 ④ 物业整体宣传推广； ⑤ 经营信息和相关服务的提供； ⑥ 形象建立； 现时的商业物业林立，竞争激烈，要在商场上取得一席之位并非容易，更何况要成为商场上的领头羊呢？在当今的商业物业经营管理中，必须引入一些新型的经营管理模式进行科学的、专业的管理。综观目前商业物业的经营管理方式，一般以下两种模式： 模式一：由发展商组织经营管理架构（或公司），聘请具有丰富经验的经营管理顾问公司，由其提供专业顾问意见，交自组的经营管理架构（或公司）执行。 模式二：聘请专业经营管理公司直接经营管理公司直接经营管理，发展商处于监控执行地位。 6-4-2采用经营模式的论证 ① 从社会分工的角度看，发展商擅长于产品的开发，对于经营管理的专业问题，应由专业的经营管理公司实施，更有利于整个商业物业的运作。 ② 对于新的商业物业来说，在开业后1-3年间属于市场的适应磨合期，让有操作综合商业物业经验的公司进行操作，可减低操作上的风险。 ③ 选择专业的经营管理公司直接进行经营管理，会得到整间公司的资源。 6-4-3结论 建议由我司整合专业资源，采取模式二为贵司提供直接经营管理的服务 好处： ◎由我司战略合作伙伴公司加入直接的经营管理，有利于与前期的策划销售招商涵接，提前介入整体运作。 ◎有操作广州代表性商业物业—天河城的经营管理经验。天河城的形式与贵司的项目相似。将这些专业经验模式用于贵司的大型综合商业物业，有利于商场的整体发展。 7-经营推广 7-1推广活动 n 各类展览：名车展览、珠宝展览、名画展览、摄 影展览等 n 时装表演：春夏新装、秋冬新装、品牌新系列等 n 美食节/特色专题节日：中华/环球美食节、国际儿童节、奥运会、世界杯等 n 电台/电视台直播：时事论坛、品牌推介、流行时尚等 n 各类大型游戏及比赛活动：电子游戏比赛、网络游戏比赛、书法绘画摄影比赛、运动竞赛等 n 商品推广活动：运动用品推广、服装系列推广、家居系列推广、及与商户合办的各类商品推广活动 n 慈善活动：商品慈善展销活动、慈善拍卖活动 7-2信息系统建议 n 商场消费指南 内容包括商场的地理位置、交通路线、商户名单、经营规划等基本信息。 n 商场刊物 定期推出，重点介绍商场的最新信息。内容包括商户动向、潮流信息、产品推介、促销行动、推广活动等。 n 计算机网页 通过internet，将商场的主题、定位、特色、商户组合、最新信息等向全国、国际进行推广，树立商场的形象，吸引国内外游客消费。 7-4经营促销手段参考 n 互动优惠券 行业互动促销：如在商场内消费100元，即可获赠b区20元餐券；或，在运动区消费满200元，即可获赠服装礼券10元 ® 楼层互动促销：如在首层消费100元，即可获赠二层消费券20元 通过互动促销措施，使商场整体结合更为紧密，更容易造*流循环消费，使每一行业及每一楼层的商业价值得到充分挖掘。 n 会员制消费优惠 一次性消费一定金额的消费者可成为商场会员，以后消费可获额外折扣以及其它优惠；可同时实行消费累积折扣奖励计划。 n 印花优惠 商场不定期举行优惠促销，优惠期内，消费者均可获取商场纪念印花一款，在集齐一系列纪念印花之后，可在指定节日或特定商场促销日凭印花抵现金或参与抽奖活动。 8-经营管理组织架构 9-商业招商经营运作优势 9-1-1具有较强的商业招商能力， 掌握粤、港两地数百个知名品牌商家的网络资源，能为贵项目的招商提供极大的帮助。 9-1-2具有实际招商操作经验， 了解招商运作过程的各项细节，曾成功完成广州中华广场、广百新翼、中信广场购物城等著名商业项目的招商运作。 9-1-3具有引入主力店的成功经验 对于商业物业，无论是短期的促销还是长期经营，针对性主力店的引入是非常主要的，在我司操作的成功个案中也充分地体现了这一点。如我司在1999-2000年操作的商业项目广州中华广场，总建筑面积18万平方米，以“广州首个热带园林休闲购物新天地”为主题定位。此项目在开发初期，其售价约为港币3万元/平方米，销售状况一般，招商进展缓慢。因此，我司为其引入了大型外资百货集团—吉之岛，营业面积达2 万平方米，并以“吉之岛成功进驻”作为卖点吸引投资者和经营者，令销售和招商状况大为好转，特别是销售上甚至出现排队购铺的现象，

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