制范围。
（3）德国
德国土地税起源很早，并参入了一系列学派、理论和政治因素，虽然以地租征税一直引起关于经济效率的讨论，并且现行土地税系统复杂，但总体特征没有脱离根据土地产出能力确定土地税收标准，这种特征从中世纪一直沿用至今，因此德国土地税被人认为是地租的税收。这种思想的主导影响来源于henry george学派所注重的对自然资源租金和增值的区分，该学派理论认为地租部分应该完全纳税，而增值部分应该免税。
德国土地税为典型的地方税，每年对除获得税收减免以外的所有本地不动产征收，与所有者身份、个人所得税纳税情况均无关，以不动产价值作为税基，先乘以联邦规定的适当百分比，再由地方税务局用自己确定的比率乘以联邦确定的税基，比重一般在0.1%~0.6%。对于承租人，土地税的经济负担要以杂项租赁费用的名义分配。值得注意的是，不动产价值根据1964年1月1日（前西德）和1935年1月1日（前东德）确定的公平市场价值确定。
一般观点主要注重于对租金和税收性质的区分，但德国模式从理论上和实践操作上共同提出了新的联系租金与税收的方式，即通过两重税率的方式，将租金实际作为了最终税收额的课税基础，整合了租金的价值功能和税收的固定性收入作用，也同时避免了两种收入的性质差别。值得注意的是德国的基础不动产价值确定依据追溯时间久远，因而在价值评估上与其他征收土地租赁价值税的国家有所区别。
2.经验总结
（1）实施土地租赁价值税
理论上租赁价值税可以随土地价值的变化而变化，从而良好的解决税收确定性与土地出让金市场性的矛盾，但是由于需要跟随土地资源价值的变化不断改变税收基础，租赁价值税必须建立在健全的测评基础上，如果评估成本过高则该税种不易实施。根据现有经验，合并征收是尽量减少这种测评成本的现有方式。

（2）灵活使用税收的资源配置作用
税收的配置作用并不直接表现于对市场信号的反应，而是通过调整相关人利益从而影响到他们的经济行为，这种作用与土地租金的市场性调节是可以相互补充的，尤其需要对某些行为进行微调时，辅助性小税种的设置对于土地体系的收入控制有正面作用。
（3）租金纳入税收体系的其他方式
除了建立类似于租金收入性质的课税方式以外，将租金与税收收入整合也可以作为纳入的方法之一，借鉴于德国的土地税制思想，这种课税方式可以通过两重税率制定权的分配达到，同时这种整合也可以扩展到地方和中央政府之间收益的分配，在合理的设计基础上，既能保证地方政府得到税收，又可以使中央行使税收权利，但是具体分配比重需要在实际数据中得到验证。

三、总结

1.土地出让金纳入税收体系的必然性阻碍
理论研究认为，土地出让金是土地经济价值的体现，其地租性质决定了它不可能与税收体系融合，这种矛盾尤其体现在税收的确定性与土地出让金的市场变动性之间、税收中性与土地出让金根据土地资源价值通过价格收益机制配置土地的特性之间。
此外，根据我国目前的国情，我国没有成熟的不动产保有税制，贸然纳入土地出让金没有可借鉴的基础。如果试图纳入设想开立的物业税中，无法解决土地增值与房屋等建筑物持续贬值之间矛盾的统一，也不能解决土地出让金转化成的税收负担合理分配给纳税人的问题。基于土地出让金构成了地方财政收入的重要组成部分，还需要考虑如何解决纳入税收体系后财政支出来源问题
2.现存土地出让金制度的问题
事实上，同时不可否认的是土地出让金的存在为一级土地市场带来了明显的问题。
90年代初期，我国开始实行国有土地存量转划拨，随即出现了以土地出让作为地方经济发展引擎的“土地热”现象。2004年3月，国家将公开招标拍卖挂牌出让方式规定为国有土地使用权出让的唯一方式，以将其纳入市场，但土地出让金从实际上构成了地方财政主要收入的现状未得到改善，地块配给也由政府定期收回闲置闲散土地，通过地块整合将闲散土地打包规划。
相比较之下，由于税收是政府预算内收入，如果有明确的制度将土地出让金收入纳入税收体系，则出让金可由正式文件进行收支规范，计算方式及操作方式均可简化，一方面政府可按照规定统一进行，有助于透明度提高和成本的降低，另一方面管理上直接与其它税种向结合，很少需要额外管理成本。
同时土地一次性收费在土地增值的前提下会造成土地闲置低估，因此长期性管理比即时性征收更符合土地的价值变化，从这一点分析，税收的长期性从一定程度上可能弥补土地出让金不能体现地租性质的缺陷。
3.土地出让金纳入税收体系的可能性
需要明确的是，我国现有土地出让金制度存在一定的非地租性质，从其计算方法中可以看出其与政府收费并未完全分开，实际上是集合了各种成本的综合性地价，从这一点来看，现有地价中涵盖了一部份政府提供公共服务所需的补偿成本，因此并不完全随土地市场价值的变动而变动。
根据各种研究和国外税制经验总结可以发现，土地租赁价值税将土地价值增值与税收制度确定性相融合，统筹了将土地出让金纳入税收体系阻碍中涉及到的理论矛盾，虽然需要建立完善的批量评估系统，但是由该税种的良好运作可以体现出土地出让金以税收形态出现的可能性。
此外，笔者认为将租金作为税基的考虑有助于我国在毫无经验的情况下对土地出让金的规划。但是这种经验产生于德国，从我国税制来看，将土地出让金作为税基相当于政府对自身课税，于理论上不易与我国的土地产权制度相配合。
综合以上两种建议，并将土地制度与和我国相类似的英国土地税制相比，保有权概念以及土地租赁价值税的共同使用可以解决这一矛盾，即地方政府作为土地的长期保有人，在一定范围内使用土地租赁价值税调控一级土地市场，而由中央政府作为土地的最终所有者，实施对地方政府这种类土地出让金收入的最终课税，从而达到这种建议的合理实施。

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