进行终局登记后,发生物权变动的法律效果。如果说本登记是作为为静态的物权状况进行公示的制度,那么预告登记就是为动态的物权变动提供法律保护的制度。
具体而言,影响本登记进行的情况主要有两种;
1.因标的物自身的原因而无法进行本登记
商品房预售是典型的因标的物原因而无法进行本登记的情况。在建中的房子因尚不具备办理“土地使用权”初始登记而无法进行产权登记,买卖双方只能就该协议签订“商品房预购合同”。不具有公示效果的“商品房预购合同”对出让方来说,基本没有约束力,因此,“一房二卖”就成了无法避免的社会现象。为了防止出让方滥用权利、保护买受方利益,我们需要建立一项制度来制止出让方的任意行为,预告登记正是完成此项任务的最佳的法律规范。此外,以房屋建设工程为抵押标的的物权变动因同样尚未具备登记条件而需要预告登记保护[5]。
2.附期限或附条件生效的不动产协议
法律行为可附条件或期限,物权变动作为一种法律行为,也不例外。但是,根据物权变动规则,在所附生效条件或期限完成并进行物权变动登记前,虽设定了物权变动请求权的债权合同生效,但是不动产物权并未发生变动。此时,如果所有权人将该不动产转卖给他让人,则对前买受人来说,其要求物权变动的请求权无法得到满足。将预告登记制度引入附期限或附条件生效的不动产协议,限制所有人对其不动产的处分权,可以防止此现象的发生,保障债权人物权变动请求权的实现。

(四)预告登记所保全的债权请求权应当日后能转为本登记
预告登记所保全的请求权,必须是能够引发具有登记能力的不动产物权变动的请求权。预告登记是为日后转为本登记服务的,因此,得为预告登记的债权请求权应当日后可以转为本登记。“预告登记本身,并非独立而有重大之效力,而后有本登记时,始具有重大之效力。因此关于不得为本登记之权利……,不得为预告登记之标的。”预告登记赋予债权对抗第三人的效力,但其本身并非独立存在。“预告登记是一种特殊的不动产登记,其所登记的并不是一种物权,而是为请求权的准备登记”[5]。如果权利变动不以登记为生效要件、没有将来必须登记的要求,则该权利也就没有进行预告登记的意义。

四、预告登记的具体适用范围

笔者认为,我国建立的不动产预告登记制度可以适用下列情形:
1.关于不动产物权的设立、移转、变更,或消灭的请求权。此处不动产物权既包括不动产所有权,也包括不动产他物权,如对正在建设中的房屋进行抵押;
2.附条件或者期限的不动产物权请求权。凡是以保全不动产物权的设立、移转、变更,或消灭的请求权,无论其是否附有条件或期限,均适用预告登记制度;
3.不动产物权顺位变更的请求权。如同一不动产上已经设立多个不同顺位的抵押权,前顺位的抵押权人同意将其优先受偿权让与后顺位的抵押权人,而在进行正式变更条件成就前,可以进行预告登记;
4.建筑用地使用权、农村土地承包经营权的设定、移转、变更或消灭,也可以适用预告登记。
5.特殊动产,如航空器、船舶等权属虽采登记对抗主义,可将这一部分的特殊动产纳入预告登记的适用范围。
不动产预告登记制度是一项独特的制度,它是物权法领域和债法领域相交叉的制度,它采用了登记这一物权公示的手段,保障债权的实现。当然,能得到这一制度保障的债权必须是特定债权,即以不动产或特殊动产的物权变动为内容的债权。为了更好地发挥这一制度的功效,应在司法解释中扩大预告登记的适用范围。

参考文献:
[1]史尚宽.物权法论[m].北京:中国政法大学出版社,2000.
[2]德鲍尔,施蒂尔纳.德国物权法[m].张双根,译.北京:法律出版社,2004:405.
[3]韩用交.论不动产预告登记制度[d].中国政法大学硕士学位论文,2005.
[4]崔建远.我国物权立法难点问题研究[m].北京:清华大学出版社,2005:138.
[5]杨唐勇.浅析〈物权法〉中的预告登记制度[j].广东培正学院学报,2007,(6).

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