的，是虚构的。刘金龙将房屋钥匙交给李大庆，但房屋并没有在李大庆手中实际控制，仍然在张焕手中控制。李大庆拿到房产证之后，直接去找张焕请求交付房屋，就足以证明该房屋并未实际交付。

在学说上，认为不动产善意取得的构成，只要完成登记即可，不必同时要求以已经交付为要件。理由是，《物权法》第106条所言的已交付为要件主要是指动产，对于不动产只要办理了登记，即使没有交付也同样可以构成善意取得。[6]对此，可以提出反对的意见是，动产交易的善意取得都必须具备交付的要件，不动产善意取得要求应当更高，难道可以不要求交付吗？尤其是对于本案，张焕是所有权人，其被刘金龙欺诈，造成所有权被登记为他人所有，如果将交付作为不动产善意取得的构成要件，就能够得到合法保护。正因为如此，才有很多人认为本案适用善意取得认为李大庆已经取得所有权不合理。当然，如果对不动产交易既要求登记，又要求交付，会更有效地保护原所有权人的权利，但这样做，对于正常的交易秩序会有所损害。因为不动产的公示方式就是登记，物权变动已经登记，就转移所有权，并非以交付为要件。同样，将不动产交付加入不动产善意取得的构成要件，尽管可以更好地保护原所有权人，但却违背不动产交易的一般规则，会造成交易秩序的混乱。因此，应当坚持完成登记即具备此要件的意见。据此，本案的不动产善意取得已经具备登记的要件。

（四）李大庆在与假张焕即刘金龙进行交易中应当认定为善意、无过失。

善意且无过失，是构成善意取得的核心要件，在不动产善意取得中同样如此。

认定善意，应当是受让人对于出让人无权处分行为不知情。有人认为善意是指第三人没有过错，因而不知情。其实，认为善意是不知情是正确的，最高人民法院在1979年司法解释和1984年司法解释中亦称“买方不知情”为善意；但认为善意就是无过失则不妥。在相信物权登记簿的错误登记而不知情者，受让人对此不知情即为善意。在共有人擅自处分共同共有不动产的善意取得中，则包括两个方面：一是买受人对不动产为共同共有财产的事实不知情，将共同共有财产认作个人所有财产，这必须是出于出让人一方的原因而使买受人有此误解，如果是因为买受人的原因而误解，则为非善意；二是，买受人知道受让的标的物为共同共有财产但对其他共有人不同意出让不知情，同样亦须为出让人的原因所致。后面的这两种情况也均为善意。

至于过失，其实是受让人对于不知情的主观心理状态，即受让人对于不知情并不存在自身的不注意的心理状态。因此，构成善意取得，受让人必须无过失。这种无过失的表现，就是已尽适当注意义务，在交易中对物权的错误登记以及共同共有财产的性质和共有人是否一致同意处分的事实，已尽适当注意义务，只是由于出让人的原因而使受让人不知情，即为无过失；反之，即为有过失。
在本案中，判断李大庆是否为善意，首先要判断其是否知情，其次，应当判断其对不知情是否有过失。

李大庆是否不知情？把这段事实可以分为三个过程：（1）“3天以后，李大庆欲了解张焕是否已经收到房款，便按照刘金龙提供的电话联系，但手机已经关机，无法联系。”这样的事实并不能作出李大庆知情的结论。（2）“李大庆再次来到东方花园，只遇到张焕之子张平。张平告知李大庆，其父张焕已经出差，并且告知了张焕联系电话。房间内挂了一幅张焕夫妇的结婚照片，李大庆并未因此产生怀疑，事后也未与张焕电话联系。”这样的事实，看起来好像李大庆是“没有产生怀疑”，但是，根据这样的事实，难道李大庆没有看到真假张焕的区别吗？显然，这样的事实是“应当知道”的，因此，可以看到李大庆在此时已经应当看到，应当知情了。（3）“10天后，李大庆前往东方家园，与张焕商量房屋交接事宜，但发现此前与其交易的‘张焕’是骗子。”这是已经完全知情，但这时的交易已经完成。

归纳起来，李大庆在第一段事实中，并不知情；在第二段事实中，属于应知而未知；在第三段事实中，为已知。其中在第二段事实中应知而未知，正是由于自己有过失所致，看到与自己交易的“张焕”与实际要进行的交易的张焕的照片不符，应当本能地想到这是不正常的，有可能是假张焕的欺诈行为，因此存在过失。

既然李大庆对不知情有过失，是否因此而能认定本案具备善意的要件呢？对此，还不能下断言，还必须考察李大庆过失发生的时间。

理论认为，善意判断的时间点，应当是“受让人受让该不动产或者动产时是善意”，因此，必须根据受让财产的时间确定，即受让人必须在最后取得行为那一刻是善意的。[7]至于受让以后是否为善意，则不影响善意取得的构成。如果受让人在这一时点以前出于恶意，亦可推定其在交付时以及以后为恶意。[8]这些意见都是正确的。

李大庆因过失产生不知情，应当认定为非善意。那么，其非善意产生在何时呢？究竟是在交易行为完成之前，还是在交易行为完成之后呢？对此，必须考察物权登记行为是在何时完成。假张焕与李大庆申请登记的时间是7月23日，次日按照刘金龙提供的银行账号汇付了220万元房款，10天后李大庆假张焕是骗子的第二天，李大庆领取了房屋登记证书。如果取得房屋登记证书是完成交易行为，则非善意产生在交易行为完成之前，不构成善意取得；如果受理登记即为交易完成，则非善意产生在交易行为完成之后，构成善意取得。按照房地产登记程序，通常登记机构受理登记之后，有一个工作时间，在此时间里，经过审查交易没有疑问，则通知受让人领取产权证，但登记时间为受理登记的时间。因此，如果审查没有问题进行登记的，实际上是从受理登记的时间起，就已经完成了交易行为，受让人取得受让的所有权。

据此判断，李大庆的非善意产生于交易行为完成之后，因此，对善意取得的效力没有影响，具备善意、无过失的要件，构成善意取得。
四、本案反映出的其他几个值得研究的问题
（一）登记瑕疵是否为不动产善意取得的对抗要件

在本案中，登记机构存在较为明显的过失。案情说，登记机关经审核确认假

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