兼评《建筑物区分所有权司法解释》第10条、第11条

关键词: 住宅商用/居住利益/利害关系业主/同意/审批登记

内容提要: 住宅商用现象与我国企业，尤其是中小企业的发展。中小企业的设立因此获得极大便利。就企业设立登记而言，只要设立申请人能够提供明确的工作场所，而一般不问其系住宅或商用楼，就符合各类企业法律的“工作地点”要求，企业便能获批设立。此后，“政府就允许营业，至于营业所使用的房屋的性质、用途，一概不予考虑。”[4]为了降低经营成本，除了在住宅新设满足居民消费需求的企业外，一些通常设立在商用办公楼的企业也开始进驻住宅楼。

不可否认，利用住宅从事经营性活动具有诸多优点，概括如下：[5]有利于提高住宅用房的利用效率、有利于降低企业的设立和经营成本、[6]有利于增加就业机会、有利于适宜it科技等新兴行业对办公环境的需要、有利于城市的多样化建设，并为其他业主带来生活便利等等。[7]随着城市住宅人口的集中发展，居民的需求也逐渐集中，刺激了相应经营性活动的开展。而市场商品和服务的提供，也反过来为业主提供了便利，丰富了城市的市场结构。目前，住宅商用逐渐成为我国社会生活中的普遍现象。[8]仅在2006年前三个月内，北京市朝阳区注册的公司有90%以上的办公地点在居民楼。[9]

然而，随着经济进一步发展，人们生活水平不断提高，广大业主要求的“不再是简单的‘有房可居’，而越来越注重良好的居住环境，有些经济比较发达的城市还提出了建设宜居城市的目标”。[10]在此的背景下，住宅商用的弊端也不断凸现，概括起来，大致有如下几类，[11]一是造成环境污染，包括嗅觉污染、听觉污染和视觉污染（如招贴广告）；二是带来安全隐患，可能增加非业主进出小区的数量和频率，给小区带来人身、财产和消防安全隐患；三是致使配套资源紧张，经营性活动的参与者可能占用小区配套资源，引起停车位挤占、电梯拥挤等问题；四是加速建筑物的消耗，[12]如改造房屋结构、建筑物使用频率和强度的增加都可能引发该问题，甚至影响到建筑物的安全；五是违背土地用途管理制度，甚至变相减少了国家土地出让费用；六是影响城市既定的建设规划。LOcalhoST正是由于这些负面影响，住宅商用现象的合理性颇受争议，尤其是遭到利害关系业主的强烈反对，甚至引发过激烈的冲突。在我国物权立法过程中，“住宅商用”就受到了许多业主和全国人大常委委员的质疑甚至反对。[13]
（二）住宅商用的利益权衡
在住宅商用现象中，各种利益纵横交错，归根结底是广大业主的居住利益与部分业主的经济利益之间的博弈。一方面是维护广大业主对居住利益的需要，另一方面是部分业主对住宅商用的经济利益诉求。问题在于，二者之间是一种什么逻辑关系，我们应当如何看待这种矛盾并作出何种选择？笔者认为，在意思自治的法制背景下，二者不是“非此即彼”的截然对立关系，我们可以根据一定的制度设计在二者之间寻求一个平衡。笔者试对此提出如下思路：

第一，允许住宅商用具有合理性。一方面，促进物的利用，发挥物的价值是企业的角度出发，如果要求拟住宅商用的业主先后经过城市规划部门、土地管理部门和房屋管理部门的审批，则在时间上和成本上都不利于经营性活动的开展；第三，就众多要求审批的法律文件和实际情况来看，其规范的主要对象在于那些改变整栋建筑物用途的情形。而我们所探讨的住宅商用的对象主要是还存在大量利害关系业主的建筑物。第四，如果法律不要求对住宅商用进行前述审批，那么对所有市场主体都是同等对待，无所谓有损公平竞争问题。当然，我们所谈的住宅商用也可能对城市规划产生一定的影响，笔者以为，出于宏观调控和管理的需要，要求拟住宅商用的业主到城市规划部门备案是合理的。

还需要讨论的一个问题是，业主将住宅改为商用之后，是否需要到房屋管理部门办理变更登记？我国现有房屋登记有两项主要功能：一是公示权属状况。如果登记机关尽可能全面提供每一宗不动产的权属信息，对于不动产的交易安全大有裨益。[32]虽然我国《房屋登记办法》、《城市房屋权属登记管理办法》（已被前者废止）均未将“房屋的用途”作为强制性登记事项，但实践中，房屋管理部门的登记簿上有关于房屋用途的记载事项。二是满足国家管理的需要。掌握国家建筑物的使用情况，有利于国家相关政策的准确制定，也有利于实施有效的房屋管理措施。从这两个角度出发，笔者认为，住宅改为商用之后，到房屋管理部门办理变更登记是必要的。
（五）住宅商用的法律效果
在经营活动开展之后，住宅商用的业主还需承担如下义务：一是按照既定的方式开展经营性活动。某业主在征得利害关系业主的同意时，应当全面告之经营活动的性质和内容及可能带来的影响。利害关系业主通常以相关陈述为“同意与否”的基础。如果经营性活动违反既有陈述并造成不利影响，利害关系业主可以请求恢复原来的经营状态，造成损失的，可以请求损害赔偿。二是分担相关费用。经营活动可能增加区分所有权人的共同支出，例如，电梯使用费用、维修费用的增加等。经营活动者应当承担因其经营性活动而增加的共同支出。三是填补利害关系业主的损害。关于业主之间的利害关系，应当综合考虑，使区分所有者之间的利益处于平衡状态，[33]在征求利害关系业主同意的过程中，各方当事人可能做出了一定的利益安排，例如，如果经营性活动可能对利害关系业主带来一定不变甚至损害的情况下，要求住宅商用的业主补偿利害关系业主一定的费用。对于这种约定，住宅商用的业主应当遵照执行。

如果拟用住宅从事经营性活动的业主未经全部或者部分利害关系业主同意，给利害关系业主的居住利益造成不利影响，那么，利害关系业主可以通过如下方式获得救济：一是行使物权请求权，请求住宅商用的业主排除妨害、消除危险，或者恢复原状。二是如果遭受损失的，可行使侵权损害赔偿请求权，要求承担损害赔偿责任。对此，《建筑物区分所有权司法解释》第10条已作明确规定。
四、结论
作为我国经济发展过程中

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