的特殊现象，住宅商用制度一方面要维护广大业主的既有居住利益，另一方面又要兼顾部分业主利用住宅从事经营性活动的利益需求，二者之间可能表现出一定的冲突，但这种冲突并不是“非此即彼”的截然对立关系。住宅商用制度的核心在于，在居住利益和商业利益之间寻求一个平衡点，尤其是在赋予广大业主的行为和选择自由，即通过拟住宅商用业主对利害关系业主的准确判断，并经特定方式征得其同意，方可有效较少和预防住宅商用中的各种纠纷，构建和谐社区关系。如果住宅商用活动未经利害关系业主同意或者超出了同意的内容，利害关系业主可以通过物权侵求权、侵权请求权获得救济和保护。

我国《物权法》第77条首次从民事基本法的角度确立住宅商用制度，具有重要意义。《建筑物区分所有权司法解释》第10条、第11条明确了“有利害关系的业主”的各种请求权，界定“有利害关系的业主”的利益，设置了对“有利害关系的业主”的证明规则，这些都进一步增强了《物权法》住宅商用制度的实用性和可操作性，值得肯定。尽管如此，这些规定还有如下问题需要明确：一是“房屋质量”、“生活质量”作为利害关系业主的利益的体现，应当采用空间独立性、环境安宁性、使用便利性和建筑的牢固性四大要素来具体判断。二是关于“本栋建筑物内的其他业主应当认定为‘有利害关系的业主’”的推定，应当是可反驳的推定，从事经营性活动的业主可以通过证明未给其他业主造成损害推翻该推定。三是本栋建筑物之外的其他业主所遭受的“不利影响”应当采用客观判断标准。

注释:
[1]参见王泽鉴：《民法物权》（第一册），台北1992年自版，第197页。
[2]参见王利明：《物权法研究（修订版）》（上册），中国人民大学出版社2007年版，第576页。
[3]参见李显冬主编：《中国物权法要义与案例解释》，法律出版社2007年版，第165页。
[4]、8、10参见王继红、俞里江：《论“住改商”纠纷的司法救济》，《法律适用》2007年第2期。
[5]关于这方面的文章和资料也不少，在此不一一列举，本人根据对实际情况的考察，试就这些问题作较全面的列举。
[6]、12、28参见崔艳蕾、邵达民：《民宅商用法律问题分析》，《当代经济管理》2008年第3期。
[7]戚冬瑾、周剑云：《“住改商”与“住禁商”——对土地和建筑物用途转变管理的思考》，《规划师》2006年第2期。
[9] 《北京青年报》2006年4月20日，第a13版。
[11]关于这方面的文章和资料很多，各有不同的分类和列举，本人根据对实际情况的考察，试就这些问题作较全面的列举。
[13]、27参见全国人大常委会法制工作委员会：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社2007年版，第121页、第121页。
[14]参见王利明：《物权法是社会主义市场经济的基本法律》，《求是》2007年第10期。
[15]十七大报告指出，要“促进个体、私营经济和中小企业发展”。
[16] warren freedman b alter: the law of conduminia and property owners’ associations, pp 123-124.
[17]参见[美]詹姆斯.戈德雷：《私法的基础：财产、侵权、合同和不当得利》，张家勇译，法律出版社2007年按，第103——108页。
[18]参见陈华彬：《建筑物区分所有权研究》，法律出版社2007年版，第27页，第35页；白江：《德国住宅楼管理制度之研究及启示》，《中外法学》2008年第2期。
[19]陈华彬：《建筑物区分所有权研究》，法律出版社2007年版，第27页，第139页。
[20]参见温丰文：《论区分所有建筑物之专有部分》，《法令月刊》第42卷第7期，转引自陈华彬：《建筑物区分所有权研究》，法律出版社2007年版，第142页。
[21] philippe malaurie et laurent aynes, les biens, defrenois, 2004, p.215；另见段启武：《建筑物区分所有权之研究》，第32—33页，转引自陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第120页。
[23]参见《房地产统计指标解释（试行）》，中华人民共和国建设部，建住房[2002]66号文件。
[24]参见[日]铃木禄弥：《物权法讲义》，创文社昭和50年版，第22页。
[25] prevention is better than cure，见郑玉波：《法谚》（一），法律出版社2007年版，第141页。
[26] 《北京青年报》2006年4月22日，第a8版。
[29]关于是否需要行政审批的问题，广州市曾先后制定《关于企业经营场所登记有关问题的通知》、《关于工商登记放宽政策问题》、《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》、《关于贯彻实施<广州市房屋租赁管理规定>的意见》，这些法律文件采取了不同的作法，时有反复。
[30]参见王利明：《民法典体系研究》，中国人民大学出版社2008年版，第350页。
[31]参见耿协萍、吴涛：《城市房屋用途改变问题研究》，《经济研究导刊》2007年第5期。
[32]参见于海涌：《论不动产登记》，法律出版社2007年版，第173页。
[33] [日]田山辉明：《物权法》（第三版），日本弘文堂株式会社2008年版，第212页。

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