效力的预告登记这一担保手段也应当理解为可以善意取得。如果完全否认预告登记的善意，对于民事主体合法权益的保护也是不利的。例如，甲为a房的所有人，可登记簿上却错误地将乙登记为所有人。乙将a房屋以分期付款的方式出卖给丙并办理了预告登记。丙在只剩下最后一笔3万元价款尚未支付完毕的时候，甲提出登记簿记载错误，乙为无权处分人，请求法院判令注销丙的预告登记并返还a房。此时，由于丙没有与乙办理所有权转移登记，所以虽然是善意的，也不可能取得a房的所有权。如果连丙可以善意取得预告登记都加以否认，则显然是不公平的。当然，在这个例子中，由于丙已经善意取得了预告登记，所以不存在甲针对丙的预告登记再提出异议登记的问题。此外，即便否认预告登记可以善意，也不意味着针对预告登记的任何错误记载都不能申请异议登记。例如，出卖人甲与买受人乙订立了a房的分期付款买卖合同并办理了房屋所有权转移的预告登记，不久，甲通过伪造材料欺诈登记机构的方式将该预告登记注销，准备将a房再次加以出售。此时，如果不允许乙就该预告登记的错误注销而申请异议登记，则无法维护乙的合法权益。因为在登记簿上本来存在的预告登记被错误注销的情况下，第三人可以善意取得a房的所有权，这对于预告登记被错误注销的预告登记权利人乙是不利的。

(三)异议登记不以权利人不同意更正为前提

《物权法》第19条第2款第1句规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记”。《房屋登记办法》第76条规定：“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。”《土地登记办法》第60条第1款规定：“土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”据此，有学者认为，异议登记以不能办理更正登记为前提，即只有当登记簿记载的权利人不同意更正时利害关系人才能申请异议登记。[57]笔者认为这种看法并不妥当。

首先，《物权法》第19条第2款第1句并非为异议登记设置前提要件，而只是表明：不动产登记簿错误而登记簿记载的权利人又不同意更正的，意味着利害关系人与登记权利人之间产生了物权归属或内容上的争议。由于这是一种实体法上民事权利义务的纠纷，只能由当事人通过民事诉讼(不包括行政诉讼)的途径解决。故此，《物权法》第19条第2款第2句要求申请人在异议登记之日起15日内“起诉”，否则异议登记失效。在利害关系人通过民事诉讼获得了有利于自己的确定判决后，因利害关系人已经可以向登记机构提供“证明登记确有错误的”证据，所以就可以直接请求登记机构进行更正登记(《物权法》第19条第1款)。

其次，如果认为异议登记以权利人不同意更正为前提，则登记机构在受理异议登记申请时，势必要求利害关系人提交登记权利人不同意更正的证明材料。如果登记权利人既不同意更正，也不出具拒绝同意更正的文件，则利害关系人势必无法申请异议登记。这样一来，《物权法》建立异议登记制度的立法目的将会落空。

注释:
[1]参见胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版，第59页。

[2]例如，《房屋登记办法》第78条第1款规定：“异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。”《土地登记办法》第60条第3款规定：“异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。”《上海市房地产登记条例》第67条第1款第1句规定：“房地产登记机构受理异议登记申请后，应当中止办理正在审核中的该房地产转让、抵押等登记申请，并暂缓受理新的相关登记申请。”

[3]对异议登记制度比较法知识的详细介绍，可参见王轶：《不动产法上的预备登记制度——比较法考察报告》，载蔡耀忠主编：《中国房地产法研究》(第1卷)，法律出版社2002年版。

[4]2006年修订的日本《不动产登记法》已经废除了作为异议登记的预告登记制度，因为在实践中该制度被作为妨害执行的手段而滥用了。参见[日]田中淳子：《关于日本不动产登记法最新修改的内容及其思考》，李又又译，载渠涛主编：《中日民商法研究》(第三卷)，法律出版社2005年版。

[5]参见[日]近江幸治：《民法讲义ⅱ 物权法》，王茵译，北京大学出版社2006年版，第105页。

[6]参见[日]我妻荣：《新订物权法》，有泉享补订，罗丽译，中国法制出版社2008年版，第86页。

[7]vgl·staudinger/gursky (2008),§899, rn 1·

[8]vgl·muenchkommbgb/wacke,§899, rn 22-23·

[9]参见注[7],rn 13-18;注[8],§899, rn 22-27

[10] vgl·erman/lorenz, bgb,§899, rn 17·

[11]《德国民法典》第902条第2款仅适用于特定的情形，而不能据此将异议登记所保护的权利一般化地视作已经登记的权利。参见注[7]， rn 13

[12]参见注[7]， rn 12

[13]参见王利明：《物权法研究(上卷)》(修订版)，中国人民大学出版社2007年版，第317页；注[1]，第53页；崔建远：《物权法》，中国人民大学出版社2009年版，第111页。

[14]参见程啸：《不动产登记簿之推定力》，载《法学研究》2010年第3期。

[15]参见注[1]，第59页；注[13]王利明书，第346页；注[13]崔建远书，第64页；江平主编：《中国物权法教程》，中国政法大学出版社2007年版，第145页；黄松有主编：《〈中华人

上一页  [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] 下一页