论商业租赁的优先承租权 |
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一、研究案例与问题引入 [案例1]2009年5月5日,原告某地产公司与被告曾某签订商铺租赁合同, 约定原告在同等条件下有优先承租权,双方应在租约期满前一个月另行签订续租协议。 2010年8月13日,被告致函原告称租赁合同期满后,因其对该物业另有用途,故不再与原告续约,要求原告准时将承租的商铺交还。 同年10月20日,原告致函被告称该分行已成为原告在该地段的重要布点, 如无法续租必定给原告造成重大[2]案例资料来源《南方日报》2012年6月15日c08版。 jjoouu r nal of law aapppplliiccaattiioonn [3]段丹:《房屋承租人优先权问题研究》,西南财经大学硕士论文,第6-13页。 [4]周峰、叶兰、李兴:“优先租赁权是债权性质的优先缔约权”,载《人民司法》2011年第22期。 [5]郑玉波:《民法债编各论》(上),三民书局1986年版,第200页。 [6][日]铃木禄弥:《物权的变动与对抗》,渠涛译,社会科学文献出版社1999年版,第65页。 [7][日]冈村玄治:“赁借权物权论”,载日本《私法》杂志第14号,第2-8页。 [8]张胜、翟小良:“房屋租赁权法律性质研究”,载《黑龙江省政法管理干部学院学报》2010年第1期。 [9]郭明瑞、王轶:《合同法新论•分则》,中国政法大学出版社1997年版,第101页。 [10]参见王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第六、七册),中国政法大学出版社1998年版,第186、71、78页;王泽鉴:《债法原理》,中国政法大学出版 社2001年版,第17页。LocaLHOST 转引自董耀金、赵江涛:“论房屋租赁权的性质和保护”,载《商业时代》2011年第15期。 [11]戚兆岳:《不动产租赁法律制度研究》,法律出版社2009年版,第54、55页。 [12]优先承租权的规定多见于地方性法规,如《上海市房屋租赁条例》第38条规定“租赁期满,承租人应按期将房屋退还出租人。 出租人继续出租房屋的,在同等条件下,承租人有优先承租权”;《新疆维吾尔自治区城市房屋租赁管理规定》第22条规定:“房屋共有人或原承租人在同等条件下,对出租的房屋有优先承租权”。 [13]如《法国商法典》第l145-4、8、14条规定,商事租赁合同的期限不得少于9年,而至期限届满之 际,房屋承租人作为在 该 房屋 内 从 事 营 业 资 产之经营者,有权请求续展租约,或者请求赔偿因被拒绝续租而遭受的损害。 [14]如美国实行租金管制,在商业租赁合同中往往还会规定租金的年增长百分 比,或者将租金的增长与某一 指 数 联 系在一 起 ,如 消费 价 格 指 数等,此即所谓的租金上涨条款。 参见戚兆岳:《不动产租赁法律制度研究》,法律出版社2009年版,第71页。 [15]从程序上看,租赁期限届满,租赁关系是否继续,既可以由承租人也可以由出 租人以法律规定的方式向对方发出通知(通知通常由出租人发出),对方接到通知后应当在2个月内作出是否同意的答复。 如果双方不能就是否继续租赁达成协议,可以在第一次通知发出后2-4个月内向法院提出申请,由法院决定是继续租赁关系还是回复出租人对租赁物的占有。 参见戚兆岳:《不动产租赁法律制度研究》,法律出版社2009年版,第57页。
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