在华阳地区网格化管理试点中，我局华阳房地办事处参与了网格化物业管理方面的工作，通过实践，最突出的问题是擅自“居改非”、违法搭建、违法装饰装修房屋。对此市民意见大，而问题长期得不到有效解决，久久困扰着物业管理企业和行政管理部门，阻碍了本市物业管理水平的进一步提高。为促进这些问题的有效解决，在此提出以下政策建议，供立法部门参考。
一、主要问题简述
1、违章搭建的处理
小区业主私自在天井和其他公用部位违章搭建一时难以处理，根据现行法规的处罚程序太长，强制执行手续繁杂，效果不佳。物业管理单位往往不能第一时间内不能掌握第一手资料。
2、高层住宅居改非问题
一些公司未经任何部门批准，在高层住宅内开办公司营业的居改非行为，给广大业主利益带来侵害。例如进行“居改非”的业主和其他业主一样的标准支付维修基金和电梯费、水泵费，引起了业主之间的矛盾；公司客户过于频繁进出住宅楼给其他业主带来不安全隐患等。同时由于工商部门已对部分住宅内的公司颁发了工商营业执照，物业管理单位只能劝阻而无权采取强制措施，给物业管理单位管理工作带来了难度。
二、关于改变住宅用途立法建议
这几年，本市“居改非”的问题比较严重。许多市民对“居改非”办企业（餐饮、仓库）、办公司（贸易、中介）等引起的人员进出增多、货物上下搬运、电梯等公共设施使用频繁和人声嘈杂、环境恶化等情形有很大意见，要求政府主管部门采取有效措施予以解决。但也有不少市民包括一些政府部门对“居改非”从事新型的经营业态（例如软件、翻译）和家庭小作坊类型持容许态度，认为此类“居改非”并不影响或者很少影响相邻业主、使用人，而且这是扩大就业的一条途径。LOcaLHoST
针对现状，我们认为解决“居改非”问题，不宜一刀切，而是既要严格禁止，又要正确引导。在现阶段，既要运用政府的行政手段，也要发挥业主大会的自主管理作用。并逐步淡化政府对“居改非”的管理职能，逐步增强并发挥民事主体解决物业使用纠纷的作用。为此，可以提出以下管理措施：
（一）严格限定不得改变住宅用途的范围：
一是封闭住宅区内的住宅；
二是法律、法规、规章规定的其他不得改变使用性质的住宅。
（二）规定允许改变住宅用途的条件：符合城市规划、文物和优秀历史建筑保护、房屋安全使用、环境保护、治安管理等规定以及正确处理相邻关系。
（三）规划确定改变住宅用途的区域：允许改变住宅用途的区域由区（县）规划管理部门提出，经组织听证后报区（县）人民政府审查，经市规划管理部门批准后，将允许改变住宅用途的区域范围、经营业态、房屋安全使用、环境保护、治安管理等要求向社会公布。
（四）在允许改变住宅用途的区域范围内，具体房屋单元的业主需要“居改非”的，持“居改非”申请书、业主委员会开具的证明，向区（县）房地产管理部门备案，区（县）房地产管理部门出具备案证明，当事人凭备案证明向工商管理部门申领营业执照。
（五）依法“居改非”从事经营活动的业主、使用人按照该物业的物业服务费标准的十倍支付物业服务费。业主大会另有约定的，从其约定。该项费用扣除物业服务成本后，主要用于补充房屋的专项维修资金。
（六）在禁止改变住宅用途的区域范围内，工商管理部门不得将住宅视为经营场所颁发营业执照。
（七）物业管理企业切实履行物业管理职责，应当经常巡查物业管理区域内的房屋使用情况，发现擅自“居改非”的，应当采取相应措施予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在规定期限内（例如两天）报告区（县）房地产管理部门和业主委员会。物业管理企业不报告或者报告不及时的，区（县）房地产管理部门依据《规定》予以行政处罚。
（八）擅自改变住宅用途从事经营活动的，由区（县）房地产管理部门责令限期改正，可处一万元以上十万元以下的罚款;拒不改正的，区（县）房地产管理部门申请人民法院强制执行。
（九）擅自改变住宅用途从事经营活动影响相邻关系的，相关业主、使用人可以依法提起民事诉讼。
（十）本《规定》实施前的擅自“居改非”，应本着事实求是、适当从宽的原则处理。一是经业主大会讨论允许“居改非”的，当事人应当按照该物业的物业服务费标准的十倍支付物业服务费。业主大会另有约定的，从其约定。二是经业主大会讨论不允许“居改非”的，区（县）房地产管理部门按照《上海市居住物业管理条例》的规定处理。在“居改非”行为人未改正之前，应当按照该物业的物业服务费标准的十倍支付物业服务费。业主大会另有约定的，从其约定。三是“居改非”从事经营活动影响相邻关系的，相关业主、使用人可以依法提起民事诉讼。
二、关于违法搭建、违法装饰装修房屋的立法建议
经本市多年来对住宅违法搭建的整治，违法搭建情况有了较大的改观。但是，部分高档别墅区的违法搭建出现蔓延且难以遏止的现象；随着住宅商品化、产权多元化进程的加快，违法装饰装修房屋的现象比较严重。为了加强对违法搭建、违法装饰装修房屋的惩罚力度与查处执法力度，可以采取以下措施。
（一）物业管理企业切实履行物业管理职责。除了在业主、使用人装饰装修房屋前，事先告知房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项外，应当经常巡查物业管理区域的装饰装修活动。发现违法装饰装修、违法搭建建筑物、构筑物的，及时采取相应措施予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在规定的时限内（例如两天）报告区（县）房地产管理部门和业主委员会。物业管理企业不报告或者报告不及时的，区（县）房地产管理部门依据《规定》予以行政处罚。
（二）区（县）房地产管理部门加强对违法搭建、违法装饰装修房屋的惩罚力度与查处执法力度。发现或者接到举报违法行为的，可以采取以下措施：一是对正在实施违法搭建、违法装饰装修的，应当责令立即停止施工，拒不改正的，可以组织强制拆除。二是违法搭建、违法装饰装修已存在的，应当责令限期改正，可并处一万元以上十万元以下的罚款；其中对损坏房屋承重结构的，责令限期恢复原状，并处一万元以上十万元以下的罚款；拒不改正的，可以组织

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