摘 要：理论上都认为，利率对房地产市场有影响，但实证分析的结果却大有出入，特别是国内学者的相关研究结果具有不一致性。本文对近期国内外利率变化与房地产价格关系的相关企业的不同影响。在完全市场下，利率上调对相对比较富裕的购房消费者和大型的开发企业影响甚微，对低收入者和中小房地产开发企业会有较大影响。赵教授从完全市场下的利率对房地产均衡价格的分析入手接着分析了我国房地产市场，认为我国的市场并不是完全市场，利率调整并不会像完全市场下与房价呈负相关关系，而是利率上调对我国房地产市场的影响有限。
我国利率变化对房地产市场波动的影响效应分析起初都被纳入货币政策效应分析之中，其分析也是停留在定性分析层面。随着近些年房地产市场的火爆和政府频繁出台对利率进行调控，有关此方面的专有实证文献有不断增多的趋势。
实证方面的文献大概可分为两类，一类就是结论表明二者关系显著（王金明、高铁梅，2004；张涛、龚六堂、卜永祥，2006；郭科，2007；王姝 ，2009）。王金明、高铁梅（2004）利用可变参数模型对中国房产市场的供、需进行了动态定量分析。其实证结论为，利率对房地产市场的供给和需求都有显著影响，但是供给的利率弹性要高于需求。在样本期间需求的利率弹性在-0.265至0.436之间，而供给的利率弹性在-0.76至-1.15之间。张涛、龚六堂、卜永祥(2006)利用协整方程研究了2002年1月到2005年3月房地产市场的均衡价格，他们实证结果表明，5年期以上的实际按揭贷款利率的提高可以有效抑制房价上涨。LOCALhOSt郭科（2007）通过建立简单多元线性回归模型，采用1998-2005年的季度数据，以全国房屋销售价格季度增幅为被解释变量，将滞后两期的一年期实际贷款利率和货币供给余额作为解释变量进行回归分析，结果显示，利率与房价呈现负相关关系，利率变动1个百分点将导致房价反向变动1.3个百分点。王姝（2009）通过利用1998年7月至2007年7月的房价和相关利率数据，结合协整理论和var模型的脉冲响应函数分析等实证方法，结论表明：在长期,不断紧缩的利率政策有利于抑制房价的快速增涨，其中，5年期以上的实际中长期贷款利率的价格弹性最大，而且它的变化引起房价同向变动；1年期和3年期的实际贷款利率与房价呈现负相关关系。

第二类就是实证结果显示利率的调控效应不显著或影响非常有限。宋玉娟（2005）选取一年期名义贷款利率作为解释变量、国房景气指数为被解释变量，采用1998年3月至2004年11月的月度数据进行时间序列的单位根检验和granger因果检验，回归结果表明，利率调整对房地产市场的影响有一个长的滞后期，并且房地产对利率的敏感度不高。王福来、郭峰（2007）通过采集1998-2007年间的季度数据，建立三变量var模型，并运用脉冲响应函数和方差分解方法，研究了货币供给量和实际利率变化冲击对实际房地产价格的动态影像。其研究表明：利率变化对实际房地产价格有负影响，但在长期其影响逐渐减弱并最终回归原点。高波、王先柱（2009）通过构建var模型，运用2000-2007年的相关数据，通过协整检验和脉冲响应函数分析企业从银行的直接融资，但是无法阻止开发商以个人名义办理按揭房贷等途径从银行获取更多资金。因此，在房地产贷款增加的情况下，上调贷款利率不能有效抑制房价的上涨。黄飞雪、王云（2010）采用2005年7月到2009年9月相关 [3]tak yun, joe wang, chi man eddie hui andwilliamseabrooke the impact of interest rates upon housing prices: an empiri cal study of hong kong’s market.journal of property
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[4]jack c.harris．the effect of real rates of interest onhousing prices[j].journal of real estate finance and economics， 1989(２)．
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