三分之一，也就是土地产量的10％作为赋税交给国家，剩余的20％地主据为己有，作为经营土地的收益。这种封建社会早期的分成制租税是封建社会后期实行定额制租税的根据或基础。
永佃制这种土地租佃制，其土地所有制分三个层次：土地所有权、土地经营权和土地使用权，三权相互分离分别属于国家、地主和佃主，佃主由于有永久性土地使用权（永佃权）因此有转让、抵押或出卖土地使用权（田皮）的自由。土地如何使用，怎样耕种，地主不再过问，只管收租，正象封建社会初期国家不再经营土地只管收税，放土地经营权于地主一样。这种“三权”（所有权、经营权、使用权）相互分离的所有制形式已经带有了资本主义性质，也就是说，在永佃制下，地主与佃主，佃主与佃客，他们之间的关系，具有封建租佃关系和资本雇用关系两重性。实际上，我国明清中后期产生的永佃制正是我国农业资本主义的萌芽。佃主相当于资本主义社会的农业资本家，佃客即租种佃主土地的劳动者相当于佃主的农业雇用工。当时的佃主阶层是制约地主阶级的新生力量，这种制约来自于土地使用权与地主的土地经营权的分离，这种新生力量就是资本的力量，因为土地使用权与经营权的分离，土地能够自由买卖或转让，于是佃主成为资本家，或资本家成为佃主。因此，土地使用权与经营权相分离的租佃制，是产生或导致资本主义的极其重要的历史前提。
永佃制下，也即土地使用权与土地经营权相分离的情况下，地租就有了资本的性质。有钱人买地出租，有地者卖租后投资于其他行业以扩大经营范围，这就是地租的资本性质。实际上资本的原始积累形式就是地租，只是，地租作为资本形式的存在始于土地经营权与使用权相分离的时候。经营权与使用权不分离，一方面，地主集经营、使用于一身，既管出租经营又管生产事宜，租给谁种，种什么不种什么样样都管，无心扩大投资经营范围；另一方面，租佃者没有土地使用上的自由，既无力也无心投资于土地，因此土地产量不会高，交租后分成剩余无几，充其量能维持生计。相比封建地租，资本主义地租的特点是定额租，而且主要是货币地租形式。定额租是以分成租为标准，是在分成租的基础上形成的。但定额租与分成租有着质的差别，定额租标志着土地经营权与使用权是分离的，而分成租说明土地经营权与使用权还是一体的。
与永佃制下土地所有制的三个层次（所有权、经营权、使用权）相对应的是三重地租：国家向地主收缴的“地租”（即赋税）；地主向永佃者收受的地租；永佃者向耕种者收取的“地租”。无论是那种地租都是按契约规定对土地产品或土地收入的分成，分成的比例是历史性形成的，不是随意的。真正意义上的地租是封建地租，它形成于封建社会的租佃制，也就是地主向租地者收取的土地产品的分成。“真正的地租是为了使用土地本身而支付的，不管这种土地是处于自然状态，还是已被开垦。”［16］。也就是说，地租是土地使用者（永佃者或租佃者）支付给土地的占有者或经营者的，或者说，地租是土地经营权或垄断权的经济实现形式。永佃者向耕种者收取的，虽然包含着封建地租也即上交地主的地租部分，但另一部分则是资本的利息，因此永佃者向耕种者收取的不是真正的地租，而是包含土地地租和资本利息两个部分。因此我们都说，我国封建社会末期的永佃制已经带有资本主义的性质。当时的佃农只所以获得土地的永佃权即长期土地使用权，是因为对土地的投入了资本，包括改良土地投入的和购买土地投入的，有些是由于长期耕种某块土地使土地得到了改良从而拥有了对该块土地的永佃权，有些是因为花钱购买而得到了土地的永佃权的。永佃者就相当于资本主义社会的租地农场主或农业资本家。正如马克思恩格斯所言：“资本主义生产方式的前提是：实际的耕作者是雇佣工人，他们受雇于一个只是把农业作为资本的特殊使用场所，作为在一个特殊生产部门的投资来经营的资本家即租地农场主。这个作为租地农场主的资本家，为了得到在这个特殊生产场所使用自己资本的许可，要在一定期限内（例如每年）按契约规定支付给土地所有者即他所使用土地的所有者一个货币额（和货币资本的借入者要支付一定利息完全一样）。”。［17］这个货币额就是地租。作为劳动条件的土地（土地使用权）与土地占有者（土地经营权）完全分离，这是资本主义生产方式的一个重要标志。
二、马克思主义地租理论与社会主义土地经营理念
1、马克思的资本主义地租理论
地租，是一个历史范畴。资本主义地租，以封建地租为基础，是在租佃制实物地租的基础上发展而来的；封建地租，又以奴隶制社会的劳役地租为基础，是在井田制劳役赋税的基础上产生的。这就是地租的历史性。无论是资本主义地租还是封建地租，它们之间存在着共性，各自又有个性。它们的共性即共同的本质就是，地租都是土地占有者所拥有的经营权的经济实现形式。它们的个性表现在地租的形态和地租量上的差异。地租的量是土地产出或收入的一定比例的分成，不是一个单纯的量，它是由土地的产出和地租率共同决定的。地租率是历史地形成的，它既不是地租获得者的意志也不是地租承受者的情愿或不情愿。“地租的量完全不是由地租的获得者决定的，而是由他没有参与、和他无关的社会劳动的发展决定的。”［18］。土地占有者如果自己耕种自有土地，就不会有地租的收入，只有把土地的使用权让渡出去才会有作为土地产品的分成的地租收入。地租的量，一是取决于土地产品的量，二是取决于参与分成的生产因素，而且土地产品的量与参与分成的生产因素是相关的，投入土地的资本多或劳动量大土地产品的量就大，反之就小。也就是说地租率随着投入的加大而变小，参与分成的因素越多地租率越小。参与分成的因素从大的方面说有：土地、劳动和资本。如果只有土地和劳动参与分成，地租率一般的五五分成即50％，比如封建地租；如果又有货币加入分成，地租率一般是三七分成即30％，另外的20％为货币的分成即利息。尽管地租率随着分成因素而下降，但由于土地产出多了，地租的量基本保持不变。为什么封建社会后期及资本主义社会普遍实行定额地租，就是这个道理。确定地租或税都是根据土地的常产（常产的30％或10％）而不是土地的实际产量，也是这个道

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