4-2 39.85 30.78 3228 5.638 1832 -2.4%
2004-3 23.91 24.14 2257 4.476 1854 1.2%
2004-4 11.61 51.35 5753 9.715 1892 2.0%
合计 102.67 128.05 13148 23.92 1868 -------
2005-1 25.47 19.42 1644 3.975 2047 8.2%
2005-2 83.05 28.45 2675 6.228 2189 6.9%
2005-3 34.87 17.60 1670 4.018 2283 4.3%
2005-4 74.21 33.14 3054 7.814 2358 3.3%
合计 217.6 98.61 9043 22.04 2234 19.6%
2006-1 51.96 39.08 3328 9.25 2367 0.4%
2006-2 35.8 45.50 3805 12.14 2667 12.7%
2006-3 39.06 32.91 2785 9.06 2753 3.2%
2006-4 57.33 4906 18.17 3169 15.1%
合计 174.82 14824 48.62 2781 24.5%
20071-7月 149.76 66.72 20.8 3118 -1.6%
12.1%
备注：
1、批准预售面积和交易面积单位均为万平方米，交易额为亿元；
2、以上数据不包含二手房和商业及办公房；徐州市商业和办公房交易额之和一般为商品住宅的20%—25%，二手房交易额一般为商品住宅的60%—70%，交易相对还是比较活跃的。

从上述数据的分析可以得出以下结论：

一、徐州市房地产市场交易的季节性比较强
徐州市房产交易一般在第二季度和第四季度交易比较活跃，这和徐州的季节变换有明显的关系，一季度天气比较冷，三季度比较热，由于居民出行主要交通工具为公交车（空调车很少）和自行车，居民在较冷和叫热的季节都不愿出行，造成冬季和夏季交易量明显下滑。徐州的房交会一般在五一和十一举办，这2个月也是房地产销售的黄金季节。

二、房价连续三年大幅上涨并将持续上涨
从2004年下半年开始，徐州房价开始步入快速上升通道，经过半年的补涨阶段，在2005年下半年上涨幅度放缓，但2005年仍比2004年上涨了19.6%，由于房价的飙升，2005年的交易量比2004年明显下滑，居民购房意愿放缓。由于国家出台了稳定房价的相关宏观调控措施，居民开始持币观望，从2006年第二季度开始，徐州房价又直线上升，这主要潜在购房居民经过半年的持币观望后，并没有看到房价下跌或涨幅放慢的局面出现，房价反而加速上涨，于是出现了非理性的恐慌性购房，造成2006年二季度和四季度达到2位数的高速上涨，这都是居民看到国家宏观调控措施并没有达到他们所希望的房价下跌的局面，2次非理性的恐慌性购房造成的。2006年徐州房价涨幅达到了24.5%的历史新高。2007年年1-7月，徐州市房价比2006年均价已经上涨12.1%，根据目前房价走势判断，全年涨幅预计将达到20%以上，年底均价已达3600—3800元/平方米。
2006年，徐州市gdp已突破1500亿元，财政收入突破100亿元，人均gdp已达到1400美圆，2007年上半年全市gdp已达到785亿元，比上年同期增长15%以上，经济高速发展，土地价格高速上涨（徐州市土地价格年均涨幅在50%以上）居民收入稳步提高，可以预计，在今后很长一段时间内（乐观估计5—8年），徐州市房价上涨的趋势将延续，房价在未来2—3年内仍将高速上涨，均价在未来2—3年内将突破5000元/平方米，随后上涨幅度将逐步放缓。
三、国家宏观调控措施对房地产市场和房价的影响有限
从2004年开始，国家每年都出台了一系列稳定房价的宏观调控措施，但都没有影响徐州房价的上涨趋势，每次政策出台，潜在购房居民在短时间的持币观望后，出现了恐慌性的购房潮，反而加速了房价的上涨，这一方面源于徐州经济的高速发展，另一方面源于成本拉动型的房价上涨，近些年来，土地实行招、拍、挂等制度，土地成本大幅上涨；各项制度的实施，如对容积率、绿化率、建筑密度、楼间距、环保等要求的提高，还有建筑材料价格的上涨，使楼盘的开发成本逐渐提高，这些原因都导致房价的上涨。所以，国家宏观调控措施对徐州市房地产市场和房价难以产生根本性的影响。




第三部分 徐州项目规划要点
一、地块说明

项目位置
该地块位于xxxx南侧，地块的最北边距xx南边线最近距离为xx米，将来在此地建成的住宅小区，业主较难容忍的是xxxxx，同时受到影响的还有市委、市政府和xx周边新建的各小区（如意家园、惠民小区、御景湾等）；不过，徐州市已将xxxx提到了议事日程，xxx的迁建估计在不远的将来就有眉目；据了解：徐州市已于2007年12月份成立了xxxx迁建办公室，主要进行xx迁建的协调工作。该地块经xxxxx测算：地块的净空限高为xxx米。考虑到与周边环境的协调，初步把该地块的限高控制在xx米以内。该地块南边线距四号公路约xxx米，有一条xxxx相连，路况较差，需重修。140米宽的故黄河风光带环绕项目所在地，规划中的主干道从该地块南侧通过（见上图）。
二、地块主要规划技术指标
第一期
用地面积：81400平方米；（按照122亩计算）
容 积 率：≤1.54；
建筑面积：125000平方米；
建筑密度：≤16%。
第二期
用地面积：141400平方米；（按照212亩计算）
容 积 率：≤1.55；
建筑面积：21800

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