0平方米；
建筑密度：≤22.6%。
第三期
用地面积：86700平方米；（按照130亩计算）
容 积 率：≤1.79；
建筑面积：155000平方米；
建筑密度：≤22%。

图表 6 本案距主要目标的方位和距离
序号 参照目标 方位（度） 距离（米） 备注
1 市政府办公大楼 117 2973 以第一期内的xx中心点作为测算点。
2 训练基地大门 308 2622
3 食品城会展中心 279 1917
4 四号公路与xxx交汇点 160 783
说 明 1、本案的区域界线距规划道路20米；
2、第二期北边线距xx南边线最近距离为xx米；
3、本案的净空限高为xx米。
第四部分 徐州项目的地块价值
一、土地挂牌信息（2008年）
图表 7 采集日期2008年1月
编 号 土地坐落 土地面积
（平方米） 规划用途 容积率 起始价
（万元） 挂牌时间 备注
2007-41号（轻工路西侧地块） 轻工路西侧 86390.5 a、b地块批发零售；c、d地块城镇住宅 ≤2.3（其中a地块≤2.2） 10500 2008年1月18日至2008年2月1日10 时止 一、2007-44、45号地上项目建设投入补偿额按审计结果确定，由竞得人另行向润东公司支付。
二、商服40年，科教用地50年,居住70年。
2007-42号（印染厂地块） 迎宾大道东、故黄河西侧 36415 商服用地、文化娱乐 ≤1.4 5500
2007-43号（科技园二期地块） 中国矿业大学北侧，东至道路、南至科技园一期 71282 商务金融、
科教用地 ≤2.2 10800
2007-44号（三环东路北侧地块） 三环东路北侧，杨庄村东侧 9495.6 商服用地 ≤0.6 720
2007-45号（三环东路西侧地块） 三环东路骆驼山铁路立交桥南侧路西 11502.4 商服用地 ≤ 0.63 1220
二、土地成交信息（2008年）
图表 8 采集日期2008年1月
编 号 地块位置 面 积 用 途 成交价 方 式 竞得人 成交日期
2007-40 铜沛路南侧 8400平方米 商住 756万元 挂牌 徐州市九里区房产开发有限公司 2008-1-7
2007-39 南临徐海路，西接一号路 575100平方米 商住 17250万元 挂牌 徐州城置有限公司 2008-1-7
2007-38 煤港路西侧,朱庄村南侧 41679平方米 商住 18300万元 挂牌 徐州市广达铁路工程有限公司 2007-11-20
2007-33 新城区商住综合地块 500.1亩 综合 38300万元 挂牌 江苏中茵置业有限公司 2007-10-15
2007-31 新城区办公e地块 17亩 办公 680万元 挂牌 徐州市新城区国有资产经营有限责任公司 2007-9-28
2007-29 新城区办公c地块 30亩 办公 1200万元 挂牌 徐州市新城区国有资产经营有限责任公司 2007-9-28
2007-28 新城区办公b地块 39.5亩 办公 1600万元 挂牌 徐州市新城区国有资产经营有限责任公司 2007-9-28
2007-25 铁路西，迎宾大道东 290.5 仓储物流 7900万元 挂牌 徐州源洋商贸公司 2007-9-11
2007-23 郭庄路与三环东路交叉口 16.4亩 商住 4300万元 挂牌 徐州盈佳贸易有限公司 2007-9-3
2007-22 三环东路西侧、鼓楼法院南 13.32亩 商业 466万元 挂牌 江苏远方汽车工贸实业有限公司 2007-9-3
三、徐州土地市场分析（2008年）
据徐州市国土资源局最新发布的消息，2007年前三季度，市区已挂牌出让土地33宗，面积4012亩，挂牌价33.15亿元。其中，已成交32宗，面积2592.11亩，成交总额22.8亿元。总体来看，呈现三个特点：一是参与地块竞争的单位越来越多。不仅有本地开发商，外地开发商较往年也有明显增加。而且，一些中小地块的竞争十分激烈，常常是多家单位历经数十轮竞价后才能成交。如2007—7号淮海服装厂地块，共有包括天润、鑫宝、新华、建美等12家单位参与竞拍，创下了土地市场建立以来，参与竞拍单位数量最多的纪录；二是新城区地块的出让数量明显增加。2006年新城区共出让3宗地块，而2007年前三季度新城区已有8宗地块出让，说明新城区开发的步伐正在加快；三是出让密度较往年提高。2007年前三季度共出让32宗地块，较2006年全年的27宗多出5宗。前三季度地块均价约合88万元/亩，比2006年全年地块均价89.5万元/亩略低。这主要是由于新城区出让地块比例偏大，新城区尚处在起步阶段，地价水平相对较低，在很大程度上拉低了市区土地平均价格。
根据以上相关资料，我们可以得出如下结论：土地出让面积的大幅增加必然会导致今后2-3年内房地产市场新增楼盘增加，可售面积大幅增加，供应大幅增加，会导致竞争非常激烈，唯有通过差异化的竞争手段，才能赢得市场。每块土地出让面积的提高，金额的提高，将众多的小开发商排除在房地产市场的门外，这项措施加速房地产行业的洗牌速度，能存活并能好好发展的开发商必然是融通资金能力强、有核心竞争力的公司。根据部分地块的挂牌信息，如部分地块要求开发商的注册资金达到6000万元以上，或者有其他方面的要求，这些都在提高中小型开发商的进入土地市场的门槛，从另外一个角度看，是在为一些大型开发商获得土地增加筹码。
四、徐州项目的土地价值判断
项目地处滨临风景优美的新城区风景区，南靠大龙口湖，西望淮海食品城，故黄河风光带环绕项目处地，规划中的道路从中穿过，区位优势十分明显。根

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