园的销售情况，预计本项目的房价会有600－1000元/平米的差价，即前期销售价格为2400元/平米左右。
离市区近的住宅区由于交通便利，购物上班上学便利，所以一直以来占据着购房者的心理。就拿南京来说，早在2000年的时候，从市中心到江宁区就要一个多小时，所以对江宁的房产，很多人并不看好。但是现在，江宁的房产在短短的几年价格翻了一倍，交通发展也是十分的迅速，到去年新入住的人口达到了25万。再看徐州的情况，新城区距离市中心只有7公里，政府的行政中心已启用，各种配套设施日趋完善，环境较市中心优美多了，可房价一直较低，几乎没有新开发的楼盘。显然，对于人口超千万的城市，徐州更具有更大的拓展空间和潜力。新城区作为城市新的成长空间，政府也在加速完善新城区的配套设施建设，极力积聚人气，已开辟4条新线路以加强新城区和老城区的联系。 配套设施跟上了，生活便利，居住舒适，所以今天的新城区就是明天的城市中心（据分析，在最近对全市购房者的调查中，有近70%的客户都很认可郊区住宅，打算近两年内购买的客户达到20%，郊区住宅顺应了城市发展的趋势，徐州的郊区住宅时代已经到来了。）。
另外：由于供求比差异是目前徐州市场导致区域涨幅的主导因素，但是新城区目前供应量非常少，作为保守估计判断未来三年的价格如下：
徐州新城区未来两年的价格判断：
2008年市场参考价格：3200元/平米
2009年市场参考价格：3200元/平米x（6－10）%=3450元/平米
2010年市场参考价格：3560元/平米x（6－10）%=3750元/平米

依据以上分析，保守估计本项目未来三年的价格判断如下：
2008年项目市场参考价格：3200元/平米－800元/平米=2400元/平米
2009年项目市场参考价格：2400元/平米x约（6－10）%=2600元/平米
2010年项目市场参考价格：2640元/平米x约（6－10）%=2800元/平米

第七部分 徐州项目财务测算（第一期）

一、徐州项目周期
整个项目周期为二年，即2008年5月至2010年5月，具体分为三个阶段：
第一阶段：2008年5月－2008年8月
项目前期考察论证，确定土地，项目规划设计以及项目开工前的准备工作。
第二阶段：2008年8月-2009年12月
项目施工建设阶段。2008年8月开始基础施工，2009年9月封顶，2009年11月项目配套设施完工，2009年12月办理竣工验收。
第三阶段：2008年9月—2010年5月
项目销售阶段。预计2008年销售40％，2009年实现销售35％，2010年销售剩余的25％.






二、项目收益情况

（一）、项目（第一期）成本：

图表 11 建筑面积中未计算地下室和阁楼面积；阳台面积按一半计算
土地面积（平方米） 81400 总建筑面积（平方米） 125000
序号 费用名称 单位预算成本(元/平方米) 总预算（万元） 备注
一 土地成本 0 0
二 前期费用 137 1712
1、 勘探费 5 62
2、 设计费 12 150
3、 监理费 4 50
4、 造价咨询费 1 12
5、 三通一平、临时设施 10 125
6、 各项规费 105 1312
三 建筑配套成本 1400 18500
四 开发管理费 24 300
五 不可预见费 24 300
合计 1722 21525

（二）、项目收入（以三年价格预测为基础）：
2008年销售价格按2400元/平米考虑，2009年销售价格按2600元/平米计，2010年销售价格按2800元/平米计.
2008年销售40%住宅 2009年销售35%住宅 2009年销售25%住宅
综合销售价格2400元/平方 综合销售价格2600元/平方 综合销售价格2800元/平方
销售类别： 单价/面积 金额（万） 单价/面积 金额（万） 单价/面积 金额（万）
销售收入： 2400/50000 12000 2600/43750 11375 2800/31250 8750
收入合计： 32125万元
备 注 以上数据未计算地下室和阁楼的销售收入

（三）、总体毛利：
总体毛利=项目销售收入-项目成本=32125万-21525万=10600万元
投资回报率=总体毛利/项目成本（项目总投资）=10600/21525=49%

第八部分 徐州项目风险说明

一、财务风险：
由于前期资金需求量大，需要有很高的融资要求。
二、市场风险：
尚未有成熟的经验可循，对于徐州市场的把握度和市场预判性就非常重要，但是市场风险是始终存在的，无论对于新城区的住宅消费市场和徐州地区未来的经济走势，都还存在一定的不可预见性。
三、国家政策风险：
2007年以来，全国各个主要城市房屋价格上涨异常，引发了国家主管部门的高度重视，同时银行加息压力越来越大，后期对于住宅未来的国家政策压力还存在不确定性，需要充分考虑。







第九部分 徐州项目运作建议

项目以xxxxx的形式运作，可充分利用社会资源进行操作，前提是xx占绝对控股为合作前提。在后期项目运作的过程中可采取以下几种方式：
1、建设部分经济适用房供应xxx;

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