内容摘要：在我国，个人住房抵押贷款抵押权人的抵押权实行有三种方法：以抵押物折价、拍卖和变卖抵押物。鉴于在抵押权实行中存在处置、变现抵押房产的负担较重，抵押权实行的方式单一，抵押权人承担的社会责任过大等问题，本文提出引入“保付代理”处置抵押房产、放宽“法定孳息”的清偿条件以及完善廉租房制度建设等对策，以期完善抵押权的实行。
关键词：个人住房抵押贷款 抵押权人 抵押权实行 保付代理

近年来，随着我国住房货币化改革的不断推进，个人住房抵押贷款发展迅速，贷款余额快速增长。个人住房抵押贷款是借款人购、建、修住房时以借款人能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式，是银行各类贷款中风险最低而收益较高的贷款。该类贷款还款期限通常要持续20-30年之久，期间借款人资信状况面临极大的不确定性，信用缺失以及由于家庭、工作、收入、疾病等因素导致借款人支付能力下降等情况可能引发银行的贷款风险。根据我国现行的法律，借款人不能按时偿还贷款本息时，作为有住房抵押的债权人，有权以抵押房产折价、拍卖和变卖三种方式处分抵押房产以获得债权清偿。自2005年12月21日起施行的《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（简称《规定》）第1条规定：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。” 这无疑降低了个人住房抵押贷款的风险，维护了个人住房抵押贷款抵押权人的权益。但目前，我国在个人住房抵押贷款抵押权人的抵押权实行方面仍然存在一些问题，探讨其完善对策具有现实意义。locAlHOSt

个人住房抵押贷款抵押权实行中存在的问题

（一）处置、变现抵押房产周期长、成本高
通过拍卖方式处置抵押房产是抵押权人控制风险的主要方式，但目前我国抵押权人在处置、变现抵押房产过程中普遍周期较长、成本较高，为此付出的时间成本、人力成本等代价难以估量，处置抵押房产已经成为抵押权人的负担。按目前的有关规定，抵押权人完成处置、变现抵押房产要经过多个环节，即使每个环节都很顺利，比如抵押权人及时提出诉讼、借款人不提起上诉、一次拍卖成功、买方能接受市场价等，也要14个月左右的时间。期间又将产生相当金额的贷款利息、罚息，该笔贷款的实际成本又要上升。拍卖成功后，扣除诉讼费、执行费用、拍卖佣金、各类相关交易税费等费用开支，抵押权人能够实现的处置价值已经下降。另外，抵押权人还要面临房价下跌、拍卖成交价低于原价的风险。这些都加大了抵押权人无法全部收回贷款本息的风险。
（二）抵押权实行方式单一且无法满足偿债“缓冲”的需求
我国《担保法》第53条第1款规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”由此款规定可知，根据我国现行法律，抵押权人实行抵押权的方法限于三种：以抵押物折价、拍卖和变卖抵押物。
当由于家庭、工作等因素导致借款人出现暂时性的支付能力下降，暂时无法正常还本付息时，借款人希望能通过偿债“缓冲”，尽可能地保全房产；而不良贷款发生以后，抵押权人则通常选择诉讼拍卖形式强行收回贷款本息，致使借款人在暂时偿债能力不足时也要面临房产被强行处置的局面。抵押权实行的单一性、强制性与偿债“缓冲”需求的矛盾日益突出。
（三）抵押权人承担的社会责任增大抵押权实行的难度
《规定》指出，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。宽限期届满后，人民法院可以作出强制迁出裁定，“强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所抚养家属提供临时住房。”由于缺乏有效的社会保障措施，以追求利润为目的的抵押权人却要被迫承担安置债务人及其家属的社会职能，如此规定必然会使抵押权人处置抵押房产时困难重重，增大抵押权实行的难度。

完善个人住房抵押贷款抵押权实行的对策

（一）引入“保付代理”处置抵押房产以减轻抵押权人的处置负担
目前，抵押权人通过拍卖处置、变现抵押房产时周期长、成本高，对抵押房产的处置已经成为抵押权人的负担。因此，本文借鉴“保付代理”的业务特性，设想由类似“保付代理商”的机构提供类似保付代理的金融服务，一方面避免抵押权人亲自处置抵押房产造成的人力和时间成本的损耗；另一方面，抵押权人可以将处置风险转嫁给“保付代理商”，提前收回相当比例的债权。具体操作设想如下：
抵押权人与借款人签定的借款协议中必须明确“保付代理商”的责、权、利，并得到借款人的书面认可。
“保付代理商”对抵押房产进行重新评估，按评估价值的一定比例作为保付金额，以贷款本息总额为保付金额上限。保付金额内“保付代理商”提供100%的坏账担保，未纳入保付金额范围的债权风险由抵押权人承担。抵押权人将抵押房产处置权转让，“保付代理商”获得独立、完整的抵押房产处置权，同时按保付代理合同的规定将保付金额支付给抵押权人。
当拍卖所得超出保付金额时，“保付代理商”收取超额款项的15％，以提高“保付代理商”开展该类业务的积极性；85%部分在优先偿还抵押权人未纳入保付金额的贷款本金、利息及罚息之后，如果仍有剩余，再扣除抵押权人应支付的房产处置中的相关费用和税费，之后的余额归借款人所有。但无论如何，相关费用和向有关部门缴纳的税费由抵押权人承担。
“保付代理商”按保付金额收取相应比例的费用报酬。“保付代理商”可由资产管理公司或经营规范、实力雄厚的房产中介机构担当。
（二）放宽“法定孳息”的清偿条件且尝试抵押权实行新方式
在国外，抵押权实行的方法除了折价、拍卖和变卖三种

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