摘要：房地产是一个具有二重性的产业。一方面，它是实体 第二是房地产空置率(vacancies)，是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5％-10％之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10％～20％之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20％以上为商品房严重积压区。
第三个标准是房价租金比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为300:1～200:1。如果房价租金高于300:1，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于200:1，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。房价租金比无论是低于200:1还是高于300:1，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
第四个标准是经济基本面。如果整个经济处于过热的状态，那么由于其内在的相互关系，可以相信房地产业也会有一定的过热的现象。
不可否认，以上这些指标确实可以解释一些房地产经济活动，但是，研究表明，仅有这些因素不足以对房地产波动给予充分的解释。quigley使用1986-1994年美国41个大城市截面数据，根据居民收入、家庭数量、人口数量、就业量、每年房屋建造许可和开工数量、空房率等实际经济变量及房地产价格滞后变量对房地产价格进行分析，结果表明，这些解释变量对房地产价格具有一定的解释能力，但是，难以预测价格变动的拐点，预测最准确的模型错误率也高达52.73％。lOcAlHoST19(见表2-1)这意味着，房地产市场价格出现异常波动时，只根据实际变量无法对房地产市场进行很好的解释和预测。显然，房地产价格的变动已经不能仅由实际经济方面的一元分析来解释，必须联系货币和资本市场等虚拟经济领域的因素。

二、房地产业的二重性

在当代社会经济中，房地产是一个具有二重性的产业。一方面，在传统产业理论中，它是实体经济的一个子部门，强调房地产作为不动产的物理特征和物质价值，认为房地产作为实物资产的一种形式，价格和经济增长以及物价水平大致平行发展。另一方面，却具有非常强烈的虚拟经济属性。在我国，中国证监会(csrc)的上市公司分类指引主要是以国家统计局制定的《国民经济行业分类与代码》(国家标准gb/t4754-94)为主要依据。在证监会的分类指引中，房地产业作为单独的一个门类，在所有产业中排行第15位(分类代码：j)。证监会是将房地产业单列出来，不仅是为了突出房地产业的重要性，更是由于房地产行业产业属性的这种复杂性使然，总体来说，证监会是将房地产业列入实体经济的部门。但是美国、英国等国家，不论是摩根斯坦利和标准普尔公司的全球产业分类标准(gics)，还是伦敦金融时报的全球分类体系(gcs)，都将房地产业列入金融产业的范畴。在这些虚拟经济较为发达的国家，房地产业的虚拟化已经非常深刻，所以，房地产业与银行、保险、综合金融等一起被列入的是虚拟经济的范畴。房地产业的二重性特征主要表现在以下几个方面：
第一，房地产的资本化定价特点使房地产价格具有强波动性。从实体经济的角度，在一个完全竞争市场中，一件商品的价格应该等于其成本的加总，是其生产要素投入的总和。以边际成本定价法为例，方法就是使产品的价格与其边际成本相等，即p=mc，当某一产品的价格与其边际成本相等时，实现了帕累托最优。但是，当房地产不再是一种纯粹的消费品或耐用消费品，而作为一种重要的投资品出现在人们视野中的时候，房屋的销售价格就不再是建筑及土地成本决定的供给和由消费者效用决定的需求的一种均衡，而是以未来收益现金流的贴现方式出现，反映的是投资于房地产所能带来的预期收益和资产升值的潜力，这是一套与成本定价法完全不同的资产定价理论。在这种定价方式之下，房地产与股票一样，具有了强波动性。传统上人们认为房地产价格波动要远远小于股票价格波动，大约只相当于股票价格波动的五分之一，但是，投资专家、学者和基金管理者认为现在的房地产价格波动要远远高于这一水平，他们估计房地产价格波动大约要相当于股票波动的57％。

第二，房价脱离实体经济因素，资本增值表现出强烈的自主性。由资产价格理论得知，房地产价格由房地产租金收益流的贴现值决定，两者呈正相关关系。假如两者发生背离或房地产价格的波动幅度大于房地产租金的波动幅度，就表明房地产市场价格出现了异常。但是，在现实中，房屋销售价格与租金的背离已经是一个较为普遍的现象。从20世纪90年代初期以来，在香港、新加坡、马来西亚等地区，房地产价格的增长速度都远远超过了租金的增长速度。在80年代中期至90年代初期欧洲房地产周期波动中，房地产的价格与租金价格相比，也呈现更强的波动性。这说明房地产作为虚拟资产发展到一定阶段，房地产业的资本增值和实体经济领域的产品生产和劳务提供无关，这也体现了虚拟经济运行的相对独立性。

第三，房地产业资本的虚拟化倾向。房地产业是一个资本密集型行业，传统的房地产业的资金来源主要是自有资金和银行贷款，这使银行系统性风险不断增加，20世纪80年代初美国的储蓄与贷款协会纷纷倒闭就是一个教训。于是，为了分散风险，抵押贷款证券和房地产投资信托(reits)等直接融资方式纷纷发展起来。截止2007年末，国按揭贷款市场规模已经接近110,000亿美元，年增长速度甚至一度达到近16％。(图1)基于1.5万亿美元的信用泡沫，美国创造了超过2万亿的资产证券化产品(mbs)，为了这些证券的高评级，债券保险公司又产生2.4万亿担保产品。眼花缭乱

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