减少房地产业大起大落的异常波动,保持经济的持续稳定增长。具体来说,可以采取下列措施。
(1)采用反周期的对策。要掌握足够准确的数据资料,研究房地产业周期波动的特征和长度,对未来的趋势有敏锐的判断和准确的估计。房地产业剧烈的波动必然会造成不必要的经济损失,有必要通过政府的监督来控制波动的幅度,实施反周期政策。也就是说,当房地产经济处于扩张阶段时,政府应当采取必要的措施,抑制房地产经济过热,而当房地产经济处于衰退阶段时,政府则采取相应的扩张政策,刺激其增长。
(2)要采取灵活多样的手段进行调控。中央及各级地方政府应采取各种措施及时应对,建立并完善灵活多样的宏观调控体系,逐步深化房地产供应、流通、管理及保障制度等体系的市场化和规范化变革,综合运用财政、货币、金融、土地资源、法律法规、行政手段、产业政策等手段来规范和引导房地产投资行为,以促进行业发展并由此推动整个国民经济持续、健康发展,防止过热或者过冷的不利影响出现。
(3)建立健全房地产市场信息系统。要建立健全房地产市场信息系统和预警系统,通过对房地产市场信息的全面采集和数据分析来加强对市场的监测,及时发现市场运行中存在的问题,有针对性地提出调控政策,并通过向社会发布市场信息,进行政策解释和趋势分析,引导市场理性投资和消费,从而促进房地产业的健康有序发展。

2、房地产企业要采取灵活的经营战略,促进企业的可持续发展
房地产业是受宏观经济政策影响最明显的行业,它需要大量的投资,需要得到金融、财政、就业等政策的支持,而且房地产从可行性评估、立项、开发到推出市场,这个过程需要较长的时期,蕴涵着较高风险,因此,房地产企业要高瞻远瞩,对未来有长远的规划,制定适合企业发展的经营战略,促进企业的可持续发展。
(1)确定科学的企业发展周期。房地产企业要根据对宏观经济的观察、对本地区房地产市场的分析,结合企业实际对房地产业周期作出判断,从而指导企业的发展周期规划。具体来说,衰退阶段,这是企业的休整阶段,这个时期的主要工作是消化以前累积下来的存量房地产。企业要总结前段时期的成果,筹划下个周期的工作,切忌错误判断市场行情,逆市而动。萧条阶段,企业要积极应对,要启动下个周期的工作,这个时期市场十分低迷,但却蕴涵着商机,因为这个时期土地、材料、人工、费用等最为廉价,这个时期开发的房地产具有明显的成本领先优势,成本领先不仅能给企业带来超额的利润,而且大大降低了企业的风险,提高了企业的竞争力。复苏阶段,企业要加大开发的步伐,力争尽快开发出适销对路的房子并推出市场。繁荣阶段,房地产达到较高的价格,此时企业要加大宣传力度,采用灵活多样的营销方式,把开发的楼盘尽快推销出去,收回投资,获取丰厚的利润。
(2)房地产业要不断创新。房地产业的周期波动,并非简单的重复,而是螺旋式的上升,一方面,人们的生活要求不断提高,期望房地产能跟上时代的步伐,带给他们安全舒适的享受;另一方面,科技进步也对房地产业产生重大影响,使得建造节约能耗、减少环境污染、降低使用成本和提高使用寿命的房子成为可能。因此,要大力使用新技术、新材料、新软件,大力提高建筑科技水平,提高建筑室内的舒适程度,提高人居水平,创造新的市场需求,提高企业建设项目在房地产市场的竞争力,提升企业的整体形象。
(3)房地产业的多元化经营。多元化战略能够产生明显的协同效应,分散风险,增强企业的市场竞争力,促进企业的可持续发展。房地产业周期波动给企业带来许多不稳定性,打乱企业的发展战略,增大企业的经营风险,企业需要多元化经营来减少和化解周期波动带来的大起大落。房地产业的多元化经营最好是围绕和行业接近的业务去开展,比如材料的开发、贸易、建设设备的研发、房屋的装潢装修、房地产的租赁中介、市政基础设施建设、公用工程的招标等等,这些业务是与企业的主营业务密切相关的,风险比较小,同时开展这些业务也有助于增强企业主要业务的竞争力。
3、商业银行要优化资产结构,支持房地产业的发展
房地产业的发展与金融的支持是密切相关的,商业银行的运作关系到房地产业的兴衰,商业银行采取正确的信贷政策,不仅能有效地平抑房地产业不正常的波动、支持房地产业的健康发展,而且也是防范自身风险的明智做法。
(1)当房地产业处于景气时,商业银行要提高风险意识,对于开发企业,要充分评估市场风险和企业可能面临的困境,慎重对待房地产企业的融资需求;对于个人住房贷款,要加强对借款人资信状况和交易真实性的核查,从源头上堵住漏洞,杜绝以虚假的信息骗取银行贷款。
(2)在房地产业处于不景气时,商业银行要采取有保有压、择优支持的策略,避免房地产业出现更大的风险,要重点支持处于城市中心地段和地价有优势的项目或有比较优势的项目,支持资金来源多元化的全国或优质区域性房地产企业,让一些企业重新崛起,带动整个行业走出困境。对于个人购房贷款,要在保证银行信贷资金安全性的基础上,采取积极鼓励的政策,为房地产业的复苏提供金融支持,满足人民群众改善居住条件的愿望。
4、房地产的购买者要理性决策,实现资产的保值增值
房地产市场起起落落,给不少购买者造成极大的心理冲击,面对复杂多变的市场形势,购房者也要深入了解房地产业周期波动的规律,熟悉房地产的性质,判断房地产市场未来的走势,理性决策。
(1)选择好购房时机。根据个人情况,结合房地产供应、市场成熟度、政策、宏观经济环境等进行多方面的分析和考察,力争买进性价比最好的房子。在房地产业萧条和衰退时期,价格是最划算的,但可供选择的楼盘也许不是很多;在复苏时期,买房应该是好时机,因为这时房地产市场开始回暖,可供选择的楼盘不断增加,而价格却处于刚刚启动阶段,能买到比较满意而且价格比较合理的房子;在繁荣时期买房是比较危险的,因为这时房价处于高点,性价比合理的房子不易得到,甚至会因为买房遭受损失,成为“负资产一族”。

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