境,但未必改进其生活质量,因为在其低收入仅能保障基本生活需要的情况下,购房会增加生活负担,有时甚至牺牲了其他如教育、医疗、休闲等方面的消费,而且背负多年的偿债压力。廉租房由于租赁的价格远远小于购置住房的价格,不需要压缩低收入群体其他方面的消费,也就不会降低其生活质量,可以实现无损质量情况下的住房保障。
2、提高政府资源配置效益
从政府资源的配置效益看,廉租房所带来的社会效益要远远大于经济适用房。同廉租房相比,经济适用房至少存在三个方面的效益损失:一是大量经济适用房落入高收入群体带来的社会保障损失,他们占用了本应保护低收入群体利益的资源,挤压了保障范围;二是财政投入的长期保障效益损失,因为经济适用房一旦购买就可以很快在市场上以商品房的价格流转(我国目前规定5年的期限),从而彻底退出保障领域,就不能在未来对其他低收入群体行使其持续保障功能;三是政府威望在群众中的损失,经济适用房带来大量的负面问题,官员、高收入群体争夺经济适用房滋生了腐败,也加剧了高收入群体和低收入群体的对立,目前的实施现状体现了这一点。
廉租房可以消除上述问题。廉租房的面积一般较小,只可租赁而无所有权的特点将避免高收入群体的争夺,从而扩大了房源,增加了保障范围;采取退出机制的廉租房可以发挥其持续的社会保障功能,因为一旦低收入群体进入到中高收入群体行列,其退出的房屋可以继续租赁给其它低收入者,消除了经济适用房的一次保障性;廉租房还会带来存量优势,由于所有权的流转限制,不断投入增量资金建设新的廉租房,加上已建成的廉租房资源,廉租房总量将会越来越多,我们就可以扩大廉租房的保障范围,不但实现城市低收入居民的住房保障,而且有可能实现进城农民工的住房保障。

3、促进房地产市场价格正常化
目前市场上存在着同一商品的两种价格体系,完全市场化的商品房和政府干预定价的经济适用房。在两种价格体系下,消费者首先购买经济适用房,必然影响商品房的价格。这种现象在经济处于高涨期,对房地产的影响不是那么明显,因为经济适用房的供量有限。但是在房地产去泡沫化时期,价格和销售量双下跌,经济适用房受到的冲击就显现得十分明显,目前冷清的商品房市场和火热的经济适用房销售场面反映了这一点。政府的经济功能侧重于宏观调控,商品的定价应当交给市场。经济适用房具有商品的特性,但是其定价权受到政府的制约,而商品房由市场定价,同质商品的两种价格必然相互影响,经济适用房价格将干扰商品房的正常定价。商品房是基于经济资源的利用效益,经济适用房的出发点是保障社会公平,追求社会公平不能以损害效益为代价,要遵循效益优先的原则。经济适用房在某种程度上损害了商品房的效益,取消经济适用房发展廉租房则消除了这个问题。市场上存在纯粹的商品房和纯粹的保障房,中高收入者可以购买商品房促进房地产市场正常价格运行,廉租房实现了保障社会公平的需要,这样就在效益与公平之间找到一个最佳的契入点。
4、杜绝次贷危机产生的根源
取消经济适用房发展廉租房可以在一定程度上杜绝房地产市场出现次贷危机,因为廉租房并不需要低收入人群进行大量贷款,客观上铲除了危机的潜在根源。低廉的租金也是低收入人群可以承受的,而且在租赁价格上,政府可以对低收入人群实行租赁补贴。取消经济适用房发展廉租赁房并不有损社会公平,我们无需让每个家庭拥有属于自己的住房,只要人人有房住即可。正如轿车市场一样,无须让每个家庭都拥有属于自己的小轿车,通过发展出租车市场和公交车市场一样实现了低收入群体享用便利交通工具的需求。
三、取消经济适用房发展廉租房的对策分析
为了增强经济资源的使用效率,提升公共资源的保障效益,促进社会公平,目前应取消经济适用房将其纳入商品房的范畴,并把发展经济适用房的资金纳入廉租房的范畴,大力发展廉租房,做到穷者有屋住、富者有其房,具体对策如下。
1、加大廉租房的投入力度
加大廉租房的投入力度在关键于增加廉租房的资金投入规模,主要内容包括两个方面:一是新建更多的廉租房,二是通过购置二手房进行改造以增加廉租房资源。廉租房的资金规模是制约房源供给量的首要因素,可以把计划建设经济适用房的资金转入发展廉租房。廉租房资金的提供对象一般为中央政府和地方政府,地方政府可能因为追求政绩和财力限制的关系缺乏提供廉租房的动力。中央政府可以通过制定政策、加强监督、增加业绩考核指标等方式调动地方政府提供廉租房的积极性。资金来源应当追求多元化,地方政府的资金除了既定的财政安排外,还应包括政府出让商品房土地的固定比例资金以及商品房交易税费的比例资金等。
2、扩大廉租房覆盖范围
根据2007年新颁布的《廉租房保障办法》,廉租房的覆盖范围已经有所扩大,由城市最低收入家庭扩大到低收入住房困难家庭。按照2007年的标准,有资格享受廉租房福利的人口约为城镇人口的4%,这个比例排除了那些彻底脱离农业生产而在城市就业的群体,这部分群体也应当考虑为住房受保障人群。同期国际通行的比例为总人口数的20%,相比而言我国廉租房的覆盖范围相对有限。我国正处于城市化进程之中,必然要产生更多的城市无房群体,廉租房覆盖范围应当考虑这个过程。本着以人为本、促进社会公平、构建和谐社会的原则出发,我们应当扩大廉租房的覆盖范围,在目前的廉租房财力支持力度有限的情况下,住房保障的秩序应当是:城市低保人群、城市低收入人群、农民工以及其他无住房人群。
3、改变补贴对象
取消经济适用房后国家和地方政府可以将补贴对象转变为补贴租房的低收入家庭。补贴办法可以按照家庭人头补贴;补贴标准应当考虑地区差异、地方财力差异和家庭收入差异,一般是发达地区补贴金额大,财力雄厚地方补贴力度大,低保人群补贴力度大。
4、实行动态管理
廉租房是一种公共资源,为了发挥这种公共资源的最大保障效益,必须实行动态管理。要监控廉租房居民的动态收入水平,建立

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