成要件，即无权处分、买受人善意、买受人支付了合理的对价、办理了不动产变更登记。下面将对此逐一做出判断。

（一）刘金龙冒名顶替行为构成善意取得制度中的“无权处分”

本案适用善意取得制度的一大问题在于，冒名处分行为是否属于《物权法》第106条规定的“无权处分”的范畴？有观点认为，不动产善意取得制度中的“无权处分”只能是在已经登记错误的情况下，被错误登记为权利人者的处分行为，或者是在不动产共有情况下，只有部分共有人被登记簿记载为权利人的情况下，被记载的部分共有权利人的处分行为。因此，冒名处分行为不能被解释为善意取得制度中的“无权处分”。

诚然，这两种情形是典型的善意取得制度“无权处分”，但我认为，应当将“无权处分”作广义上的理解，不能仅仅将“无权处分”限定在登记错误的情况。所谓无权处分，凡是没有取得权利人的同意，而处分权利人财产的行为，其包括两项重要内容，一是无权处分人未经真正权利人的同意，处分了他人的动产。二是处分人将他人的不动产非法登记在自己的名下，并进行处分，或者采用假冒行为非法处分他人财产。本案的情况就属于后一种类型。处分行为应当引起了原物权的变动。本案中，一方面，刘金龙冒名将张焕的房屋处分给李大庆，该处分行为并没有获得张焕的同意，构成“无权”；另一方面，刘金龙利用房屋登记部门的疏忽审查，现实地变更了房屋登记，使登记簿上记载的房屋权属发生了变化，已经作出了事实上的处分。更何况，《物权法》第106条并没有明确排除冒名处分行为。因此，只要没有处分权利的人形成了足以让第三人信赖的权利外观，就可以适用善意取得制度，对善意第三人的信赖利益予以保护。

（二）买受人在主观上是否构成善意？

善意是相对于恶意而言的，是指不知情，即不知或不应知道让与人转让财产时没有处分该项财产的权限。如果让与人为善意，而受让人为恶意，则不适用这一制度。此处所说的受让人包括了受让人的代理人、财产代管人等。在某些情况下，受让人是通过其受领辅助人代为受领，因为受领辅助人并不作出独立的意思表示，所以，即使受领辅助人是恶意的，但受让人是善意的，并不影响善意取得的构成。

对于不动产买卖而言，善意的判断标准是比较简单的。只要受让人在受让该不动产时，有合理的理由信赖登记，就是善意的。[5]但是，在通常情形下，判断受让人是否信赖了登记，可以采取排除的方法，例如，如果受让人知道转让人是采用欺骗的手段将登记财产记载在自己的名下就可以排除受让人是善意的。但是，本案中，不但没有以上可以排除买受人善意的情形，反而有这么几项事实，可以让买受人李大庆充分相信，处分人具有处分权：第一，李大庆在房屋管理部门办理登记时，刘金龙出示了真实的房产证，表明其是真实的权利人；二是查阅了刘金龙的伪造高仿真身份证；三是房管部门也当场表示房产证和身份证明无误。以上三方面的信息，都足以使李大庆对刘金龙拥有房屋所有权产生合理信赖。对交易当事人来说，登记机关作为专司房屋登记管理的机构，具有最高的权威性，是当事人获得不动产权属信息的最权威机关。相关工作人员在正式工作场合所做的表示具有最高的可信度。因此，李大庆的信赖也是合理的。

需要讨论的是，善意的时点如何判断，即受让人的善意，从何时确定？我们所说的善意必须是交易时候的善意，在交易之后，即便买受人知晓了无权处分的事实，也不影响此前善意取得的成立。根据《物权法》第106条的规定，适用善意取得制度必须“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”。这就是说，必须是以受让财产的时间确定，即取得人必须在最后取得行为那一刻是善意的。[6]至于受让以后是否为善意，则不影响善意取得的构成。如果受让人在这一时点以前出于恶意，亦可推定其在交付时以及以后为恶意。我认为，应当以登记簿上登记内容的变更为准，而不能以领取登记证书的时间为准。从申请到领取变更登记证书的过程，一般都要经历一段时间。根据一物一权原则，物权应当在这期间内的某一个时间点发生物权变动。根据《物权法》第16条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，因此，物权归属和内容的判断应当以登记簿记载的内容为准。而如果其间发生了物权变动，就应当以物权登记簿上登记内容的变更的那一个时间点为准。根据《物权法》第17条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。不动产登记簿内容的变更，与不动产权属证书的发放一般会有一个时间差，因此，我们应当以不动产登记簿变更登记的时间点为物权变动的时间点，而不应以不动产权属证书发放的时间点为准。本案中，受让人发现被骗之时，房屋登记部门已经完成了变更登记，只不过领取证件的时间要晚于发现被骗的时间。如前所述，受让人在登记簿变更登记时已经处于善意状态，符合善意取得制度中的“善意”要求。

（三）买受人李大庆支付了合理的对价

本案中，善意买受人李大庆已经按照11000元/每平米的价格向无权处分人支付了220万元的房屋价款，符合当时的市场价格标准。

（四）登记机关已经办理了过户登记手续。

之所以要求必须办理登记过户，是因为，一方卖弄，只有办理了过户，才符合无权处分的特点；另一方面，只有办理了过户，才符合物权变动的规则。根据《物权法》第9条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，法定的物权变动要件为变更登记。本案中，登记部门已经向买受人办理了变更登记，且将买受人李大庆记载为登记簿上的房屋所有权人。

综上，本案符合善意取得制度的四项基本要件，从房屋变更登记之日起，善意买受人李大庆已经根据善意取得制度取得了房屋的所有权，而原所有人张焕丧失了房屋所有权。
四、无权处分人与登记机关的赔偿责任
本案中，刘

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