为了避免这一现象,我们可以借鉴德国的制度安排,即德国登记机关仅审查契约和物权合意是否是当事人真实的意思表示,而不追及不动产物权变动的原因。这样,即使登记契约无效或被撤销,登记也仍能保持相对的独立,真实地反映物权状态。这种模式被称为“无因性+登记审查”机制。
(2)效率因素。效率乃是决定法制设计的重要变量之一,无论任何制度,应该考虑制度运行的成本。我国有限的登记人员与数量繁多的登记申请相比,让其详细审查申请材料的真实性确实有一定困难。对此,我们还可以借鉴德国的审查制度,将公证作为登记申请的“前置模式”,即公证机构分担对契约是否真实的审查任务,登记机关仅就文件材料进行“窗口审查”。
3.2 我国应采取“契约公证+实质审查”模式
在大陆法国家,不动产物权变动和不动产登记制度功能的发挥与公证制度的配合及公证员的参与是分不开的。无论实行任何一种物权变动的立法模式或不动产登记制度,各国均从立法上强调公证在不动产物权变动中的作用。实践中, 公证已经成为不动产物权变动过程中不可或缺的一环。其意义有以下几点:
(1)有利于保障不动产物权依法流转。我国《公证法》第十一条规定:根据自然人、法人或者其他组织的申请,公证机构办理下列公证事项:①合同;②继承;③委托、声明、赠与、遗嘱;④财产分割;⑤招标投标、拍卖; ⑥婚姻状况、亲属关系、收养关系;⑦出生、生存、死亡、身份、经历、学历、学位、职务、职称、有无违法犯罪记录;⑧公司章程;⑨保全证据; ⑩文书上的签名、印鉴、日期,文书的副本、影印本与原本相符。可以说公证事项涵盖了我国物权登记需要审查的民事法律行为和权利义务关系,能够最大限度地保障不动产物权按法定程序流转,保护申请人的合法权益。同时,登记部门依据公证书及时办理产权变更手续,大大的提高了登记部门的工作效率。
(2)有利于有效解决不动产交易活动主体间的不平等问题,制止欺诈、侵权行为的发生。我国目前不动产交易活动主体双方当事人间的法律地位是不平等的。销售商在不动产交易知识和经验方面远远强于消费者,消费者易受欺诈。所以,只有规定合同应经公证,通过公证使合同能全面、完整地明确不动产交易当事人间的权利义务,解决双方交易能力失衡问题,真正实现不动产交易的公正和公平。
参考文献
[1] 孙宪忠.论不动产物权登记[j].民商法论丛,1999,(5).
[2] 崔建远.中国房地产法研究[m].北京:中国法制出版社,1995.
[3] 高富平.中国物权法制度设计和创新[m].北京:中国人民大学出版社,2005:168.
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