关键词: 保障性住房 廉租房 监管制度 退出机制

内容提要: 保障性住房是关系到人民群众切身利益的重大民生问题，自我国住房制度改革实施以来，为解决人民群众的住房困难做出了很大贡献，但因我国保障性住房制度制定时间较短，在实施过程中不可避免地存在这样那样的问题，这需要在实践中不断修正提高。作为省社科联的研究课题，课题组试图从当前存在的问题入手，并对这些问题存在的原因进行分析，并借鉴国外保障性住房的一些成功经验，提出在坚持住宅市场化方向的前提下，结合我国现状，积极、稳定、协调地推进保障性住房建设，在推进过程中遵循“尽力而为”和“量力而行”的行动准则，构建公正、合理、有效且可行的住房保障制度。


从 1998 年结束福利分房到开启住房产业化，我国住房制度改革为解决人民群众的住房问题做出了一定的贡献。但是却将住房政策与房地产政策相混淆，把解决居民住房问题几乎完全寄希望于房产市场，民众不通过市场买房就无法拥有住房。在这样的供给格局下，需求大于供给，房价企业自主投资开发的、价格完全受市场供求因素影响的商品住宅，其销售对象为高收入群体。新加坡保障性住房建设的突出特点是政府投入充足。政府制定了“居者有其屋”计划，不仅承担居民住宅区的公共配套建设，还负担组屋的维修与翻新。建屋局每年的赤字由财政资金填补，国民住屋计划占政府常年预算拨款的 3． 8%。经过批准，建屋局还可发行中期债券，作为组屋建设的辅助资金来源。
( 二) 借鉴国外经验完善住房保障
1． 资金筹集和增加房源
国外都是以联邦( 或中央) 及州政府的财政投入为主，市政府在规划和土地方面给予支持。loCaLHosT目前世界上许多国家政府都把住房保障列为财政支出重要项目予以保证，日本住房与环境支出占地方财政支出的 5—10%； 英国政府扶持非营利组织兴建的普通住宅和对低收入者的补贴，一直保持在 2%左右，占政府公共支出的 5%左右。
租赁补贴的房源主要来自于社会和市场，应鼓励保障对象从社会上、市场上自行租房，应允许并引导有能力的人及社会组织购房出租，增加租赁市场的房源供给。上世纪美国就以补贴方式资助一些营利和非营利组织开发供中低收入家庭租赁的住房。
2． 严格规范“救济性”和“救助性”住房保障
就目前世界各国的住房保障看，在保障方式上大致可以归结为两类： 一是救济性住房保障( 如我国的租赁补贴、廉租住房、民政福利房) ，二是救助性住房保障( 如我国的经济适用房、限价房) 。尤其是面对低收入人群的救济性住房保障，被视为社会保障的底线，即使一些社会福利水平较高的国家，也不敢轻易放弃这道底线。例如，在新加坡有 8． 5%的居民享受救济性住房保障的“廉租屋”，政府每个月只象征性地收取 11 新元的房租。
3． 合理确定保障标准
如果是采取租赁补贴的方式，保障对象可自行寻找中意的住房，经审查批准后，保障对象通常应向房东或房屋租赁公司支付相当于其家庭全部收入30%的租金，不足的部分全部由政府承担，这已成为目前世界上大多数国家的普遍做法。如果是实物配租的廉租住房，保障对象也应支付相当于其家庭全部收入 30%的租金[9]。
四、保障房制度可持续发展的途径及对策
住房体制改革至今，随着住宅市场连续几年的繁荣发展，随着飞涨的房价与中低收入者买房难之间的矛盾日益突出，我国住房保障体系建设进入一个全新的历史阶段，既存在诸多困难，也面临很多机遇。笔者认为，一定要在坚持住宅市场化方向的前提下，结合我国的现实经济发展水平和房地产业发展现状，积极、稳妥、协调地推进住房保障体系的建设。在推进的过程中应该遵循“尽力而为”和“量力而行”这样两项相辅相成、缺一不可的行动准则，构建一个公正、合理、有效且可行的住房保障制度。
( 一) 加快住房保障立法
要从根本上改变我国住房保障制度的现状，必须加快相关的立法进程，尽早出台《住房保障法》，从最高法律效力的层面对住房尤其是保障性住房的建设、融资、消费、分配等环节进行强有力的规范，明确划分中央和地方政府各自的职责。通过法律的形式明确政府在住房保障中的责任和义务，确定保障性住房的供给原则，供给对象和操作规程。明确住房保障体系和分层次的保障对象，完善住房保障各项制度和实施细则。
( 二) 完善配套的财政、税收和金融政策
目前在公共财政支出水平偏低的情况下，要继续加大公共财政的支出力度，把住房保障支出纳入年度公共财政预算，多渠道保证资金来源，并保持在适度的水平，防止从一个极端走向另一个极端。在税收政策方面，应该对经济适用房、廉租房、公积金贷款购房给予适度的税收减免，通过减税或者免税的形式支持住房保障制度。另外还可以结合准备开通的“物业税”考虑对保障性住房采取减免的措施。在金融政策方面，一些具备条件的城市可以在廉租房领域就融资创新进行试点，利用证券工具和多种融资模式，借助资本市场为廉租房的建设融资。在这里政策的出台和调整需要慎之又慎，不能盲目照搬国外的做法，要充分考虑到资本市场的风险[10]。
( 三) 创新模式，形成保障性住房建设资金的良性循环
保障性住房建设资金长期以财政投入为主，将成为政府的沉重负担，为此必须创新模式，主要包括：
1． 地块选择
选择城市其他商业开发价值高的地块，与棚户区地块捆绑改造、市场开发，产生的土地出让收入用于棚户区改造建设和偿还贷款，这种移丰补欠、市场化运作的创新模式，通过商业化开发实现收益，既减轻了财政负担，又确保了保障性住房项目顺利偿还贷款本息。
2． 特许经营和管理
政府在经济租赁住房领域可采取特许经营和管理，政府则通过减免税收等方式提供优惠，以促进企业持续、稳健经营。特许经营期满后，将整个项目交还政府，通过市

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