场销售回笼资金。通过这种模式既满足了经济租赁住房的社会需求，又实现了保障性住房建设资金的良性循环。
3． 构建住房政策性金融体系
积极探索建立专门的保障性住房金融机构，构建住房政策性金融体系。因商业性金融机构的赢利性与保障性住房体系的政策性之间的矛盾，可通过建立专门的政策性住房金融机构，或者带有政策性、扶持性的金融机构，对保障性住房建设及消费提供便利，建立系统的优惠贷款体系。
( 四) 建立多元化分层次的租赁住房供应模式
保障最低收入群体住房需求的同时，也保障部分中低收入群体的住房需求； 其次在为中、低收入群体提供购房贷款优惠的同时还提供了优质的租赁住房和给予一定的租房补助。为中低收入群体提供租赁住房，一方面可以满足部分家庭的住房需求，另一方面可以架起通往购房市场的桥梁，在减轻购房需求者生活压力的同时为其提供积累资金的时间。
( 五) 建立全面和动态的住房保障管理
所谓住房保障的全面和动态管理机制，不仅应当涵盖从租赁补贴到实物配租配售等所有住房保障方式的全方位管理，同时也应当包括从准入、监管到退出的全过程管理。
1． 准入机制
为了能够对申报情况进行准确核对，应从我国实际出发，建立起民政、人保、税务、房管、人行等部门联网的“居民收入状况核对系统”，通过建立起来的“电子比对专线”，可以直接查看申请家庭的存款账户、股市账户、纳税记录、房产登记等信息，从而了解申请家庭的实际收入状况，并与其申报情况进行比对。在实行诚信申报制度的基础上，还应当借鉴香港、新加坡的“轮候制度”，并向社会公开，任何单位和个人均有权查阅。这样就能从根本上杜绝保障对象错位、福利“搭便车”现象。
2． 动态监管机制
必须建立专门机构并配备足够的人员对保障性住房进行全过程的动态监管。香港是一个仅有600 多万人口的城市，但从事保障性住房的监管人员就多达 8000 多人。应尽快建立市级政府的住房保障专门管理机构，并配备足够的监管人员。仅有市级政府的专门管理机构还不够，还必须将其职能延伸到街道和社区，依靠基层力量才能真正做到动态监管。
3． 退出机制
它是住房保障全面和动态管理机制建设的重点。国外许多国家对于保障性住房的退出都有严格规定。例如，新加坡对违规申请保障性住房者施以高达 5000 新元的罚款或者 6 个月的监禁，乃至两者兼施。相比之下，我国住房保障的退出除了租赁补贴外，其他诸如廉租住房、经济适用房等，都还缺乏相应的刚性。在强化退出机制刚性和力度的同时，还应当通过利益引导让保障对象主动退出。
( 六) 建立合理的住房保障体系
我们认为应建立以廉租房、公共租赁房为主的租赁性住房保障体系。中国住房困难家庭占比例较高，政府要保证“人人有房住”而不是“人人有住房”。笔者建议： 一要租赁性住房可由现行的出让土地建设改为租赁土地建设； 二要建立新建商品房出租房屋保留制度。开发商必须在新建商品房项目中保留可销售面积的一定比例的住房用于出租。住房必须进行简单装修，装修标准达到直接满足房屋使用功能。开发商保留房屋出租的可享受减免税收政策； 三要租赁性住房收取房租的依据和标准，可严格按家庭收入的比例收取房租； 四要强化政府的调控作用，促进企业参与市场化运作。充分利用政府手中的经济杠杆，引导企业参与公共租赁住房的建设，通过税收、土地、金融等配套政策，鼓励并调节参与企业的利益分配，即建立和完善市场调节和政府保障相结合的保障性住房供应体系。政府也可通过市场化购买、租赁等方式获取房源，减少政府的寻租空间，活跃住房二级市场。
( 七) 实现保障方式的创新
我国东西部发展差异较大，各个城市在房屋供给、住宅市场发展阶段、房屋中介服务发展等方面存在着一定的差异，因此需要根据不同的特点和发展阶段，选择适合本城市的保障方式。在存量房较少，房地产中介服务业不发达的城市，应首先实施供给方政策，当存量房达到一定的量后应转向需求方政策，直接给低收入阶层租房或购房补贴； 在存量房较多，房地产中介服务业不发达的城市，则应该大力扶持房地产中介服务业，加大住房二级市场的开放程度，然后再实施需求方政策[11]。



注释:
[1]窦竹君． 美国住房信贷资产证券化的法律规制及对我国的启示[j]． 河北法学，2003，( 1) ．
[2]邓卫，张杰，庄惟敏． 2009 年中国城市住宅发展报告[m]． 清华大学出版社，2009．
[3]温家宝． 十一届人大二次会议《政府工作报告》[r]． 2009-03-14．
[4]中国社会科学院． 2009 经济蓝皮书[m]． 中国社科院社科文献出版社，2008．
[5]中国社会科学院． 住房绿皮书———中国住房发展报告( 2009 －2010) [m]． 中国社科院社科文献出版社，2009．
[6]中国社会科学院． 2004 年中国房地产发展报告[m]． 中国社科文献出版社，2004．
[7]国家发改委、建设部． 城镇廉租房住房租金管理办法[z]． 2005-03-14．
[8]牵智． 房地产投资信托( reits) 法律制度之基本理论[j]． 河北法学，2007，( 9) ．
[9]邱跃． 加强保障性住房规划建设构建和谐社会的首善之区[j]． 北京规划建设，2007，( 4) ．
[10]刘凯华． 关于加强住房公积金用于保障性住房建设资金监管的建议[j]． 天津政协公报，2009，( 11) ．
[11]侯国跃． 论不动产预告登记———以我国《物权法》第 20 条为中心[j]． 河北法学，2010，( 2)

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