【摘要】2011年中央财政增加180亿元用于公租房廉租房建设，各地纷纷响应中央号召，红红火火的建设起公租房。本文就贵阳市公租房建设深入剖析了公租房的方方面面，并以贵阳市公租房为例分析了公租房的管理模式，指出了公租房建设的意义所在。
【关键词】公租房；房源；管理方式

2011年4月以来，为推进“住有所居”，加快解决“住房难”问题，贵阳市拟定了《贵阳市公共租赁住房管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)。贵阳市新开工建设的155.5万平方米公共租赁住房选址在6个区域，将于今年12月底全部完工。贵阳市政府的这一举动，引发了新一轮的“公租房热”。从中我们可看出一些我国公租房建设的新问题、新趋势，现针对贵阳市《暂行办法》谈一谈我国公租房建设。
1 公租房含义
公租房即公共租赁房，是指政府提供政策支持，限定户型面积，申请条件和租金标准，用于解决城镇中等偏下收入家庭住房困难的保障性住房。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。
2 公租房获益人群
这次贵阳公租房政策保障对象覆盖本地户籍家庭和非户籍家庭。让更多的人得到实惠。根据《暂行办法》，具有贵阳市城镇居民户籍的家庭申请公租房，需符合政府公布的收入和住房困难标准等条件；非本市城镇居民户籍的家庭，申请人需取得《居住证》，并在贵阳连续缴纳社保３年以上（含）或持本市税务部门２年以上（含）完税证明，符合政府公布的收入标准和在本市无私房等条件。LOcAlHoST
3 公租房房源
根据中央精神，各省市采取多种渠道、多种手段、多种方式筹集公租房房源。
3.1 按照中央的决策抓紧建设一批“小户型、齐功能、质量可靠”的公租房。从宏观政策上来看，企业、事业单位利用自有土地建设公租房等。另外，在价格合适的前提下，向房地产开发商购买一定数量的房屋，作为公租房面向社会出租。
3.3 收储社会闲置房作政府公租房房源。即政府将社会空置住房收储，作为公租房租赁给保障家庭的一种方式。这种全新方式基于一方面建设公租房需要大量资金，而另一方面一些商品房的空置现象较严重的状况，如何有效利用社会资源，使其充分发挥使用功能？贵阳市政府通过“房屋银行”的模式进行管理，贵阳市政府在收储社会闲置房是以“房屋银行”形式进行，即公租房服务中心对社会闲置房进行出租价格测算，公租房服务中心在给闲置房租金定价时，坚持较市场低10％的原则，以利于平抑市场租金价格。但同时也保证房东的年租金收入不会减少。这是因为房主自主出租房屋，一般一年会有两个月的空租期，而被服务中心收储后，除扣除20天的承租人搬空时间外，其余时间全额给付房东租金，因此房主的总体收益不会降低，并且没有任何风险。房主认可租金后交由公租房服务中心收储，服务中心按月（按年）向房主支付租金。服务中心收储闲置房后，再按原价格出租给符合条件的公租房承租对象。由政府按租金8％的比例支付给服务中心中介费。这一模式“政府支持、社会参与、企业动作”，充分利用了存量资源，能迅速形成公租房的有效供应，既减少房屋空置率，充分发挥现有资源的作用，又能有效增加供给，最大限度地解决现有公租房房源紧张的问题，还可缓解政府巨额资金投入的压力，节约大量时间成本及土地资源。以贵阳市今年完成筹集2万套公租房来说，如果政府全资建设则需要26亿元，若采用房屋银行收储配租模式，政府则只需对每套公租房每年补助5000元租金即可，一年补助租金总额为1亿元，相当于26亿元资金所产生的相关利息和财务费用。

4 公租房灵活多样的管理方式
4.1 梯度保障
保障对象的租赁住房补贴标准，将根据保障家庭收入和住房情况按梯度分层次确定。根据保障对象的具体收入情况，对享受实物配租的家庭，按梯度设置了不同的补贴系数。比如贵阳市按梯度设置了0.3至0.9的补贴系数，家庭人均收入为政府公布的公共租赁住房保障收入标准65%以上至100%，按应补贴金额的30%发放租赁住房补贴，补贴系数为0.3；属最低生活保障家庭，按应补贴金额的90%发放租赁住房补贴，补贴系数为0.9。不同的收入梯度对应不同的补贴系数，解决了保障公平的问题。
4.2 两房并轨，租补分离
贵阳市从今年开始实行公租房、廉租房并轨管理的住房保障体系，廉租房将逐渐被公租房取代。廉租住房和公共租赁住房的保障对象虽然不同，但是都属于实物配租的住房保障方式，为了更加充分地利用租赁住房的资源。两种保障性住房建设指标及补助资金整合起来，统一规划、统一选址、统一建设公共租赁房，要按照不同的保障对象，分级确定合理的租金水平，逐步实现公共租赁住房和廉租住房的一体化。廉租房、公租房并轨管理，可将新就业无房职工、新毕业大学生和非本市户籍的外来务工群体纳入保障范围，扩大了住房保障面，完善了住房保障体系。
贵阳市公租房将采用“租补分离”的方式进行保障，即公共租赁住房采取发放租赁住房补贴方式实施保障。保障家庭领取补贴后，可轮候租赁政府提供的公共租赁住房，也可以到指定机构租赁政府通过市场收储的住房，或自行到市场租赁住房。如果公共租赁住房保障家庭不符合条件时，将停止向其发放租赁补贴资金，由其按市场租金标准向房屋出租人交纳租金。
4.3 租金递增的腾退机制
公租房的退出机制一直是公租房配建工作的难题。随着住房保障力度的不断加大，纳入住房保障的家庭越来越多，如何做好一些不再符合保障条件家庭的退出工作，成为住房保障工作中的一个难题。贵阳市《暂行办法》中提出，租住公共租赁住房的家庭，到被取消保障资格起6个月内没有腾退房屋的，将按市场租金标准缴纳房屋租金；6个月至1年内没有腾退房屋的按市场租金的1.2倍缴纳房屋租金；1年以上没有腾退房屋的按市场租金的1.5

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