摘要：我国住房市场在快速企业进行调查数据显示，房地产开发企业的实际利润率高达26.79％，比房地产开发企业的帐面利润率12.22％高出了一倍多。
5、土地财政使地方政府成了房价上涨的推动力，地方政府的社会保障职能和服务职能严重弱化。分税制的实施和现行征地制度下，“经营城市、以地生财”成了地方政府的执政理念，土地收入成了地方政府的第二财政。如2005年，全国土地出让收入达5,505亿元，占同期地方财政收入15,092亿元的1／3强，2007年全国土地“招拍挂”出让收入高达9,000亿元，占同期地方财政收入22,900亿元的39％。土地出让收益成了地方政府、特别是城市政府名符其实的第二财政。地方政府为了获得更多土地收入，必然想方设法抬高房价。如有意识地控制土地供给速度，进行新城开发等。同时，政府在住房保障建设方面却裹足不前，经济适用房建设和廉租房体系建设远远不能满足最低保障的要求。

二、原因解读：市场失灵还是政府失责

福利经济学认为，在市场不能满足完全竞争的相关条件时，资源将不能实现最有效配置，社会经济也不能达到帕累托意义上的均衡状态，因而出现市场失灵。具体地说，市场机制常在以下领域出现失灵：外部性、垄断和公共产品；后来，经济学家又把信息不完全与信息不对称、收入分配也纳入了市场失灵的范畴。以标准的市场失灵理论来分析，住房市场失灵主要表现在以下方面：垄断、信息不对称、外部性等等。
一般认为，住房市场是一个寡头垄断市场，也就是萨洛普(salop，1979)模型中所考察的环形竞争条件下，当存在进入壁垒时，企业之间的竞争表现为邻近企业之间的竞争，而较远企业间缺乏竞争。LocalHOST并且，由于存在规模经济，一定区域内，开发商的数目是有限的：同时，人们由于工作地点、生活与居住环境依赖的关系，只能在一个比较小的范围内选购住房，因此人们实际上面对的是个寡头垄断的住房市场。在寡头垄断的市场结构下，开发商容易达成合谋，制定垄断高价，获取垄断利润。
我国住房市场存在严重的信息不对称。开发商相对于政府与消费者来说，对住房的开发成本、住宅质量、企业利润率、市场状况有着更多的了解，掌握着更多的市场信息，在市场价格的制定方面比消费者有着更多的主动权，在成本与利润率的核算方面比政府有着信息优势。在信息优势面前，开发商通过制造供不应求的假象或打出还要涨价的幌子，常使得消费者抢购住房，形成了价格越涨，买者越多的局面。2007年我国许多城市的房价疯涨和购房者抢购房子的现象，就说明了这一点。同样，由于信息偏在，政府对开发商的开发成本、利润率等情况并不十分了解，房地产行业的各种统计数据常常是根据开发商的上报来确定的。开发商根据自己的需要，有意抬高成本，缩小利润率，缩小房价的上涨幅度。这样政府所发布的各种数据与人们所感受的完全不是一回事，统计数据的真实性与可靠性大打折扣。
住房市场的外部性更多可能是表现在宏观层面上。例如，如果社会中相当多的人们居住条件非常恶劣，就会带来很多社会问题，打架斗殴、偷窃抢劫等犯罪现象会增加，流浪行乞等社会问题会增多，给社会带来不安定和不和谐。如美国黑人区的犯罪率往往比较高，其中的重要原因是黑人的收入水平低，居住条件差，许多人居无定所，不能安居乐业而导致犯罪。在我国，虽然还没有出现象国外那样的城市贫民窟，但这并不是我国住房市场发展良好、住房保障系统完善的缘故，而是我国严格的户籍管理制度阻止了大规模的农村人口向城市迁移，而避免了城市贫民窟的出现。但我国城市化加快的趋势不可避免，大量的农村人口将向城市迁移，如果这些城市新增人口住房条件得不到解决，将势必出现贫民窟现象，引发诸多社会问题。

住房市场出现失衡的局面，也有政府的责任。前面已经分析过，地方政府为了自身利益的需要，有推高房价的动力。而地方政府的这些行为，与我国现行的财税体制是分不开的。现行的分税制下，中央政府获得了主要的税收收入，而地方政府的税收收入少，且征收难度大；同时地方政府所承担的事务却并没有减小，城市基础设施建设、文教卫等社会公共性支出、社会保障支出与伤残救济等支出都需要地方政府负担。在预算内收入难以大幅度增长的情况下，地方政府因为不能举债，也不能靠大量向银行贷款来弥补财政赤字，土地便成了地方政府手头唯一可以获取巨额收入的资源。适逢我国住房市场化改革后，土地的市场价值被重新发现并迅速增值，地方政府对土地一级市场的完全垄断使得地方政府可以以唯一“地主”的身份来卖地，获取垄断高价。现地征地制度下土地的征收成本与出让之间形成的巨额利差，使得地方政府大量地低成本征地并高价出让成为必然。“经营城市、以地生财”成了地方政府的执政理念，推动房价不断上涨成了地方政府利益考虑下的现实选择。同时，现行的政绩考核体制，也客观上促使地方政府与房地产业绑在一起，因为房地产业与国民经济的关系非常密切，房地产业的繁荣对本地经济的促进效用非常明显。因此为了提高本地区经济增长速度，地方政府有动力去推动房地产业的快速发展，而房地产业的繁荣往往表现为房价的不断上涨。房地产业繁荣了，gdp上去了，经济增长速度提高了，地方政府的主要官员便获得了政绩，便会得到提拔和升迁。而房地产业过热给社会经济，给普通老百姓带来的负面影响那是中央政府和下任地方政府需要解决的问题。
房地产业统计数据的混乱也利益相关。在应对中央政府的调控压力下，地方政府为了免于中央政府的问责，常在统计数据上进行处理。如压低本地区房价上涨的速度，夸大经济适用房和廉租房等保障性住房的资金投入力度和建设面积，既使是同一政府层次的几个部门的数据也不相同，各个部门都希望自己提供的统计数据成为决策的参照，以引导有利于自己的政策出台，维护自身利益。政府在住房保障方面的不作为更是与其自身利益息息相关。加大住房保障方面的投入，势必要政府无偿拿出一部分土地和收入来进行建设，减少了政府的财力。同时，保障性住房的建设还需要政府花费大量的

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