给他人，当承租人使用该不动产时，其他人遭受不动产的损害，出租人是否要就其物引起的损害对第三人承担注意义务和侵权责任？例如，甲承租乙的舞厅来举办舞会，在跳舞的时候，舞客丙因为舞厅的地面或者台阶存在问题而受到损害，丙是否有权要求甲承担侵权责任？笔者认为，即便物权人仅仅在短期内将自己的不动产出租给他人，他们也要就其出租的不动产存在的瑕疵引起的损害对承租人以外的第三人承担注意义务和侵权责任，他们不得仅仅因为承租期短而不用对承租人的第三人承担侵权责任，因为，出租人仍然被认为是不动产的控制权人，对承租人临时承租的不动产进行了足够的支配和控制。最后，区分所有权的建筑物出租人要对承租人以外的第三人承担侵权责任。当出租人将自己的大楼的一部分出租给他人时，谁应当被看作是该大楼的占有权人？根据民法的一般理论，当建筑物区分所有权人将自己建筑的一部分出租给他人时，承租人对自己承租的那一部分享有控制权，因此，他们被看作所承租部分的占有权人，当他人合法进入这一部分时，承租人应当就其物或者环境引起的损害对受害人承担注意义务和侵权责任；此时，不动产的出租人是否要对承租人的客人或者合法进入者承担注意义务和侵权责任？笔者认为，在承租人支配的不动产领域，不动产的出租人不就物或者环境引起的损害对承租人的客人或者合法来访者承担注意义务和侵权责任，因此，出租人一旦将不动产的某一部分出租给了承租人，他们即不再对该部分享有控制权；但是，出租人并非完全不对承租人的客人或者合法进入者承担注意义务和侵权责任，因为，虽然出租人将不动产的一部分出租给了承租人，但是，他们仍然是该不动产共用部分的控制权人，仍然要就共用部分引起的损害对承租人的客人或者合法进入者承担注意义务和侵权责任，当承租人的客人或者合法来访者遭受共用部分物或者环境的损害时，他们应当承担侵权责任。例如，承租人的客人或者合法来访者在进入或者走出承租人的办公室或者房屋时，他们在电梯或者公共厕所遭受物件或者环境的损害，不动产的出租人应当对他们承担侵权责任；或者承租人的客人在找寻承租人或者出了承租人的房屋后寻找公用电梯或者出口时遭受物件或者环境损害，不动产的出租人也应当对他们承担注意义务和侵权责任。此外，不动产的出租人应当就其共用部分引起的损害对承租人承担注意和侵权责任。

(四)物权人与承揽人究竟谁是控制权人

物权人同承揽人签订契约，将某一不动产委托给承揽人来建造、维护或者维修。当承揽人在建造、维护或者维修过程中没有尽到合理注意义务并因此使承揽人的雇员或者其他人遭受人身损害时，物权人是否要对承揽人以外的第三人承担注意义务和侵权责任？换句话说，在此种情况下，控制权人究竟是承揽人还是物权人？对此，有两种不同的理论：其一，肯定说，认为，当承揽人在完成承揽任务时，因为过失致物件致害进入者的利益时，物权人要承担侵权责任。在thomson v. cremin[9]一案中，英国上议院认为，即便物权人将其承揽工程委托给承揽人完成，只要承揽人在完成承揽事务时存在过失，致使其管理或支配下的物件伤害他人，物权人应承担侵权责任，因为，英国上议院认为，一旦他人合法进入物权人的不动产之内或之上，物权人即应对合法进入者承担要求承揽人履行自己职责的义务，此种义务是物权人承担的个人性质的义务，不得委托给承揽人。其二，否定说，认为，只要物权人在选任承揽人方面没有过失，则当承揽人在完成承揽事务时因为过失使他人遭受物件或环境的损害，物权人不就此种物件或环境引起的损害对进入者承担侵权责任。此种理论为英国1957年不动产权人法律责任法所采取。该法第2(4)(b)条规定：如果合法进入者是由于物权人雇请的承揽人在执行工程建设、维修中的过错行为遭受损害，物权人不对合法进入者遭受的此种损害承担侵权损害赔偿责任，如果物权人在将工程委托给承揽人完成时已经合理行为并且已经采取他认为合理的措施确保承揽人是有资质承揽该工程的话。在上述两种理论中，第一种理论虽然对承揽人以外的第三人提供了较好的保护，但是，该种理论违反了承揽行为的法律性质，不利于强化承揽人的责任心，使物权人承担的侵权责任范围过重，因此，并不足取。相反，否定理论可以较好地说明承揽的性质，可以同控制理论很好地协调。笔者认为，承揽行为人具有自己的独立知识、独立地位和独立判断，他们在承揽工程之前，已经获得了国家有关部门的资质认证，完全具备了工程的建造、维护和维修的资格，因此，一旦物权人将自己的不动产委托给他们去完成，则物权人即不再成为自己不动产的控制权人，不再就其不动产引起的损害对承揽人和承揽人以外的第三人承担注意义务和侵权责任；而承揽人一旦承诺承揽工程，则他们在承建工程或者维修工程时，他们实际上已经成为物权人不动产的控制权人，应当就不动产引起的损害对其雇员或者其他第三人承担注意义务和侵权责任。但是，对此原则，法律应当设定例外，在符合例外情况下，物权人要看作承揽人承揽工程的控制权人，应当就承揽人承揽的工程引起的损害对第三人承担注意义务和侵权责任。此种例外有二：其一，如果物权人雇请的承揽人是没有相应资质的人，则他们应当就承揽人在承揽建造、维护或者维修过程中的物或者环境致害行为对第三人承担侵权责任，如果第三人是有权进入承揽工程范围内的人的话，因为，法律之所以认为物权人不是承揽人承揽工程的控制权人，是因为法律假定物权人将工程发包给合格的承揽人；当承揽人不属于合格的承揽人时，法律即认为物权人仍然是其不动产的控制权人，虽然此时的不合格承揽人也被认为是所承揽工程的控制权人，也要对遭受损害的第三人承担侵权责任，此时，物权人和承揽人均被认为是不动产的控制权人，均要对受害人承担侵权责任。其二，物权人没有履行对承揽人的监督义务。无论是大陆法系国家还是英美法系国家还是我国法律都认为，即便物权人将不动产的承建、维护或者维修任务委托给合格的承揽人完成，他们也要对承揽人承担行为承担监督义务，要采取合理的措施监督承揽人，防止他们在完成工程的建、维护或者维修时有违法行为。如果物权人没有在监督方面尽到合理

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