合法占有租赁物方可进行,无论是为己使用,抑或是为己收益而为他人使用。因此,房屋租赁权符合用益物权的特征,在本质上,应是用益物权之一种。
用益权属于他物权,是一种以物的使用价值或利用价值为中心的物权,虽不完全具备所有权(或曰自物权)的一切特征,但亦享有占有、使用、收益及为一定处分的权能。租赁权是否拥有上述各项权能呢?回答是肯定的。承租人与出租人订立契约的目的,乃是希望通过支付对价取得以上诸项权能,这是租赁合同能够成立的主观要件。假如承租人因此不可以得到用益权,要求承租人在支付对价后保留一个空壳合同,显然是非理性的。所以,租赁权的性质只能是物权,而不是债权,更不是什么债权物权化。
承租人没有物的所有权,但又需要使用它;而出租人虽享有物之所有权,一时之间还无法加以利用。出租人与承租人的合作在互有需求的基础上得以达成,这样承租人签订契约的目的就获得了满足。民法解释学理论要求,在不能准确判明合同用语的含义时,应当根据合同的目的来解释合同。所以,合同之目的是判断合同条款效力的重要基础。笔者以为,在界定租赁权的属性时,考察租赁合同的目的,并进而确认租赁权的性质,是大有裨益的。租赁合同以何为目的?稍有社会生活经验的人一眼就能发现,租赁合同的目的,对出租人而言,只能是收取租金;对承租人来讲,肯定是物之利用。租赁合同的目的就是租赁权的目的,因此,就租赁合同的目的而言,租赁权是完全可以归入物权体系之中的。
参考文献:
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[3]张世海:《对"买卖不破租赁"及租赁权性质之思考》[c].载《中国物权法的理论探索》,武汉大学出版社,2004 年第一版。
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