。当然，法院如此处理，还应具备出租人不知道也不应当知道提供的标的物不符合约定(参照《合同法》第158条第3款)这一条件。

(二)检验期间

《合同法》第157条和第158条均提到了“检验期间”，该检验期间的特点在于:其一，可以由当事人约定；其二，如果当事人未约定，则为发现或应当发现瑕疵的合理期间；第三，第158条第2款规定了“自标的物收到之日起两年”；第四，标的物质量保证期优先于上述两年期间。

《合同法》第158条第2款规定的两年期间与《联合国国际货物销售合同公约》第39条第2款的规定相似，公约规定这一期间被认为是一个不变的除斥期间(die frist ist eine absolute ausschlussfrist)。[32]我国学者虽指出《合同法》第158条规定的检验期间(质量异议期间)不同于诉讼时效，但对于该期间的定性尚未给出明确的说法。[33]学者之所以不愿意将它定性为除斥期间，主要是考虑到除斥期间适用的对象是形成权，而瑕疵担保的法律后果不以形成权为限，还包括请求权。

本文以为，《合同法》第158条规定的检验期间，在性质上宜认定为除斥期间。上述学者在此定性问题上的迟疑和担忧是没有必要的，只要我们辨析清楚一点:该期间适用的对象，严格以言，只是在异议与否问题上的选择，而通过这种选择，可使买卖合同双方当事人之间的法律关系得以确定，故这里实质上存在着一个买受人的选择权(形成权)，通过这个形成权，才可以触及后续的其他形成权和请求权。

五、根本违约与合同解除

“案例一”仲裁庭认定租赁房屋不能用于工商登记属于被申请人违约，进而明确依《合同法》第94条第4项衡量并支持了申请人解除合同的申请。租赁合同的解除是基于《合同法》第94条第4项后段:有其他违约行为致使不能实现合同目的。这一规定被我国学理称为是因根本违约而解除。[34]就“案例一”根本违约的构成，乃有进一步展开分析的余地。

(一)给付义务不完全履行与附随义务不履行

依一般民法学理，因给付义务的不履行，债权人得解除合同。反之，附随义务的不履行，债权人原则上不得解除合同，但就其所受损害，得依不完全履行规定，请求损害赔偿。[35]附随义务的违反，通常并不因此发生相对人的解除权。但如果附随义务成为合同的要素，其不履行会导致合同目的不能达到场合，可例外地承认解除权的发生。在租赁合同等继续性合同中，如果附随义务的违反使依赖关系遭受破坏，也可因此发生解除权。[36]因此，裁判者在判断是否因违约致使不能实现合同目的而发生解除权时，如果所违反者是给付义务，自然顺理成章；如果所违反者是附随义务，应为额外的说理，以示对于例外情形的慎重。

(二)给付义务不完全履行与解除

就给付义务不完全履行的合同解除，在日本通说上，如事后完全履行尚属可能(追完可能)，可作为本来债务的履行迟延，按非定期行为迟延履行场合的解除权发生要件处理；如事后完全履行不可能，或已无意义(追完不能)，则可以准用履行不能的规则解除合同。[37]在中国合同法“建议草案”中，曾有相似规定。现在，则可作为《合同法》第94条第4项规定的“其他违约行为致使不能实现合同目的”，发生解除权。对此，学理解释认为，在追完可能场合，解除权的发生以催告为要件;在追完不能场合，则无须催告即可解除。[38]类似的解释论构造也可以从《联合国国际货物销售合同公约》(cisg)的相关著作中看到，认为只要瑕疵可修补，而卖方的修补也是在一定合理时间内可能得到的，那么以根本违约为理由解除合同是几乎不可能的。[39]

在本案中，仲裁庭虽认定出租人对其出租标的物在功能上的特别限制负有告知义务，但在认定解除权问题上，并非由违反告知义务出发，而是认为，由于前已认定被申请人出租的房屋不能用于工商登记属于违约行为，因此，申请人要求解除合同符合《合同法》第94条第4项。这种表述反映的是对于担保义务的违反，换言之，是对于给付义务的违反。

另外，关于此时的解除是否需要经过催告，由于被申请人是外国法人，其所受公法上的限制决定了本案合同中的瑕疵是无法改正的，因而，应当像履行不能那样，无须另行催告，即可解除合同。

在另外一起案件(以下简称“案例三”)中，作为一审的广州市天河区人民法院在［2006］天法民四初字第552号民事判决中认为，作为被告的出租人在诉讼中仍未能取得《市场登记证》。因此，应视为被告不能履行提供《市场登记证》的合同附随义务，并因此导致原告租赁涉案商铺经营销售、展示美国苹果服饰商品的合同目的不能实现。在原告已以《停业转让申请报告》与《关于退出商铺经营的函》通知被告终止合同的情况下，原告要求解除合同的第一项诉讼请求有事实及法律上的依据，应予以支持。依据《合同法》第94条第4项等判决该案合同予以解除。被告对此不服，被告以有关行政部门的工作延误导致涉案场地的市场登记证没有及时办到但并非不能办理为由，认为原告并不具有解除权、一审判决错误，提起上诉。二审法院认为，上诉人一直未办妥租赁标的的《市场登记证》，导致被上诉人不能取得上址商铺营业执照，无法于该铺址经营。因上诉人原因致被上诉人不能实现合同目的，原判解除双方当事人之间合同等，并无不当。[40]

“案例三”中出租人提供《市场登记证》的义务似应理解为从给付义务，而不属于附随义务。因为这种义务一方面对于实现承租人的合同目的具有重要意义，另一方面这种义务属于可以诉请履行的义务。一审法院以之为附随义务，似有不当。另外，以此种义务违反而解除合同，由于并非属于不能履行的义务，故应像履行迟延一样对待，以经过催告为必要。在该案中，法院似乎并未有意识地对此要件予以审查，似有不当。应当是经催告出租人履行，并经过合理期限仍未履行，始能解除合同。

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