，亦未尝不可。[51]

结论

依据第六次全国人口普查主要数据，截至2010年11月1日，中国内地人口总量为13．39亿，相当于4个美国总人口数。其中，近乎一半的人口为城镇居民。伴随着城市化的不断推进、大量流动人口涌向城市，仅北京常住人口数已达1961万(占全国常住人口比重的1．46%)，城市房屋存在着巨大的刚性需求，房屋租赁合同因而扮演重要角色，房屋租赁合同的相关法律问题值得深入研究。

租赁标的的使用存在公法上的限制，进而妨碍租赁合同目的的实现，引出若干法律问题，需要深入研讨。本文以三则裁判实例为素材，剖析相关问题，得出如下基本结论:

(1)租赁标的的使用存在公法限制，构成瑕疵。这时的救济路径在依瑕疵担保主张违约责任之外，尚有依意思表示存在瑕疵(重大误解或者欺诈)主张撤销合同的可能。两种救济路径可由当事人选择，不存在一者优先于另一者的关系。

(2)租赁标的瑕疵可准用买卖合同瑕疵担保的相关规定，我国法中的瑕疵担保已与违约责任统合。若采“竞合说”则有使瑕疵检验通知义务及检验期间规范被规避进而目的落空之虞，实际裁判例也未显示接纳“竞合说”的痕迹。

(3)由于权利瑕疵与物的瑕疵在我国法上分别规定，在构成要件及法律后果层面均有差异，故对于两类瑕疵进行区分，仍有实际需要。我国合同法在统合瑕疵担保与违约责任的道路上，仍有必要百尺竿头、更进一步。

(4)标的物使用存在公法上的限制，在我国实务上实质上是作为一种物的瑕疵，而不是权利瑕疵。权利瑕疵与物的瑕疵在此处的区分，并无“标准答案”，而是一个需要根据不同国家具体法律规定等进行具体解释的问题。我国实务见解值得赞同。

(5)检验通知义务属于不真正义务，检验期间属于除斥期间。

(6)瑕疵担保义务属于主给付义务的内容，可以概括称为“无瑕疵供与义务”或者“无瑕疵交付义务”，其违反属于给付义务违反，在其违反具有重大性而使合同目的无法实现场合，可以发生解除权。

(7)减价责任的适用通常由当事人行使减价权而引出，惟并不以此为限，裁判者亦有裁量的余地。在合适的场合，即使当事人未主张减价责任，裁判者亦不妨适用减价责任。减价责任虽系物的瑕疵场合的法律后果，在权利瑕疵场合，亦有类推适用的余地。




注释:
[1] 此份素材为一则仲裁裁决书，为了保护当事人隐私权，以及为了避免给相关的仲裁委员会造成困扰，故将相关信息隐去。所示案情及仲裁庭意见则尽可能保留原样。

[2]［日］曾野裕夫:《和解与错误》，载［日］中田裕康、潮见佳男、道垣内弘人编:《民法判例百选ii债权》，有斐阁2009年第6版，第140－141页。不过，对于日本判例立场的概括，似乎也有不同看法，有学者认为如果原告主张错误，判例便以之为错误;如果原告主张瑕疵担保，判例便以之为瑕疵担保。由于判例有此倾向，故判例未必就贯彻了“错误优先说”，或可说判例实际上采纳了“选择可能说”。参见［日］山本丰:《瑕疵担保责任与错误》，载［日］星野英一、平井宜雄编:《民法判例百选ii债权》，有斐阁1996年第4版，第116－117页。日本民法典第95条规定:“意思表示，于法律行为的要素有错误时，为无效。但表意人有重大过失时，表意人自己不得主张其无效。”这一规定在后来的最高裁判例上被作为“相对无效”，亦即仅表意人可得主张无效。参见日本最判昭和40·6·4民集19卷4号924页;最判昭和40·9·10民集19卷6号1512页。这其实与我国法上的可撤销很相近了。而日本新近的债权法改正草案已经将错误的法律效果由无效修正为可撤销，值得关注。日本《债权法改正基本方针》第1．5．13条(错误)第1款规定，“在因对法律行为的当事人或者内容有错误而作出与真意不同的意思表示场合，若可合理地认为无此错误表意人即不会作此意思表示，该意思表示可得撤销。”参见［日］民法(债权法)改正检讨委员会编:《详解债权法改正基本方针i序论·总则》，商事法务2009年版，第103－105页。

[3] see ole lando，hugh beale(ed．)，principles of european contract law，parts i and ii，kluwer law international，2000，note of article 4:119．

[4] 参见前引[3]，ole lando and hugh beale(ed．)书，comment of article 4:119．

[5] draft common frame of reference(dcfr)ii．－7:216:overlapping remedies．

[6] 参见崔建远主编:《合同法》，法律出版社2010年第5版，第388页。

[7] 参见韩世远:《出卖人的物的瑕疵担保责任与我国合同法》，载《中国法学》2007年第3期。

[8] 参见［德］卡尔·恩吉施:《法律思维导论》，郑永流译，法律出版社2004年版，第60页以下。

[9] 学者将此概括为合同责任时的扩张(缔约上的过失理论等)、质的扩张(安全照顾义务等)及主体的扩张(附保护第三人作用的合同等)。参见［日］下森定:《债权法论点笔记》，日本评论社1990年版，第6页。

[10] 参见韩世远:《中国的履行障碍法》，载《私法研究》(创刊号)，中国政法大学出版社2002年版，第183－184页。

[11] vgl．karl larenz，lehrbuch des schuldrechts，zweiter band，besonderer teil，1．halbband，13．aufl．，1986，s．67．

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