六、瑕疵履行与减价责任
在“案例一”中，仲裁庭裁判承租人按约定的租金的一半支付租金，这可以说是适用了减价责任。由此引出几点，值得注意:其一，减价作为一种违约责任，在租赁合同纠纷中的规范基础何在?其二，减价责任可否不经当事人主张而由法院或者仲裁庭直接决定适用?其三，假若本案租赁合同的履行障碍并非作为物的瑕疵，而是作为权利瑕疵，是否全无发生减价责任的余地?
(一)减价责任的规范基础
在我国《合同法》中，关于租赁合同减少租金的规范基础，至少有第111条(质量不符合约定之减少价款或者报酬)、第221条(因维修租赁物影响使用之减少租金)、第228条(因第三人主张权利致不能使用租赁物之减少租金)及第231条(因不可归责于承租人的事由租赁物毁灭之减少租金或不付租金)。针对本文仲裁案件，减少租金的规范基础是哪一个呢?
《合同法》在租赁合同一章虽有三个条文涉及到了减少租金，但它们均需要具备特定的事实要件。本案租赁合同的履行障碍，起因于租赁标的物在使用上受到的公法限制，并不涉及维修租赁物问题，故不适用第221条；亦不涉及第三人主张权利，故不适用第228条；亦非因不可归责于承租人的事由致租赁物毁损或者灭失，所以第231条也难以为济。
仲裁庭认定，“由于该房屋不能用于工商登记，对申请人而言，该房屋的使用价值必然有较大减损”，这本身就是在将问题的症结归结为物的瑕疵，可以作为“质量不符合约定”，而适用《合同法》第111条。另外应当注意，第111条位于《合同法》总则编第七章“违约责任”中，不仅可以适用于买卖合同，对于其他类型的合同亦得适用。租赁标的有瑕疵场合，虽属依第174条准用买卖合同关于瑕疵担保义务的规定，在法律后果问题上，在援引第111条时已是“适用”而非“准用(参照适用)”。
(二)减价责任可否不经当事人主张而由法院或者仲裁庭直接决定适用
“案例一”中的申请人主张被申请人应退还其已支付的全部租金，被申请人则要求申请人应按合同约定的数额向其支付全部租金。仲裁庭认为申请人与被申请人的主张均不能成立。经综合考虑本案情况，仲裁庭认为，申请人按合同约定的租金的一半向被申请人支付租金是合理的。
显而易见，申请人没有主张减价责任，被申请人更是没有主张减价责任，最后是由仲裁庭裁量适用减价责任。
减价作为一种债权人的救济手段或者违约责任，自债权人的立场分析，显然是赋予债权人一种主张减价的权利，称为减价权(minderungsrecht)。[41]减价责任的适用，通常是基于债权人的主张，但若因此认为须以当事人行使减价权为前提而排斥法院或者仲裁庭的能动性，则未免失之极端。依《合同法》第111条后段，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。其中，“合理选择”一语便已显示，受损害方当事人的选择固属可能，但其选择是否合理，裁判者就此仍有裁量的余地。受损害方当事人可能选择解除合同、退还租金，但裁判者权衡双方利害得失等因素，认为减价更为公平合理，仍可裁量适用减价责任。
(三)权利瑕疵与减价责任
减价作为一种责任，体现的是“按质论价”的公平理念，于物的瑕疵场合最能发挥其功用，惟于权利瑕疵场合，可否派上用场，无论是立法例还是学说，均有重大分歧。
自法制史与比较法的立场观察，罗马法时代的“减价之诉”就仅对物的瑕疵适用，并不适用于权利瑕疵。这一立场基本被大陆法系立法维持着，应无疑义。在传统民法上，权利瑕疵担保的效果通常是，使买受人得依关于债务不履行的规定行使其权利，[42]通常并不包括减价。[43]
不过，日本民法典第563条(权利一部属于他人场合的担保责任)第1项规定:“因作为买卖标的的权利的一部属于他人，出卖人不能将其移转于买受人时，买受人得按其不足部分的比例请求减少价金。”此明显承认了减价。第565条规定，指示数量而买卖的物不足场合，及物的一部在订立合同时即已灭失场合，买受人不知其不足或灭失时，得准用上述规定。
另外，我国《合同法》第228条第1款规定:“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”在立法机关人士所作的释义中，将此规定解释为是关于出租人的权利瑕疵担保责任的规定。[44]
2002年修正后的德国民法典第437条规定了“有瑕疵场合买受人的权利(rechte des kufers beimngeln)”。其所谓“如物有瑕疵(ist die sache mangelhaft)”，其范围不仅包括物的瑕疵和权利瑕疵，亦得包括他种物给付(falschlieferung)及给付数量不足(zuweniglieferung)，均发生相同的法律后果，[45]包括请求事后补充履行、解除或者减价、请求损害赔偿。这样，第441条规定的减价，不仅适用于物的瑕疵，也适用于权利瑕疵。[46]德国学说就因权利瑕疵(rechtsmngeln)发生减价，举例如土地买卖场合，土地上存在有买受人无法除去的役权负担。[47]施莱希特里姆教授指出，自法律政策以言，值得追求的是对于权利瑕疵亦许予减价，以免在个别场合难以区分物的瑕疵和权利瑕疵。[48]
《联合国国际货物销售合同公约》第50条规定了减价，该条是否适用于权利瑕疵的情形，学者解释并不一致，存在否定说[49]与肯定说[50]的对立。
作为我国法的解释论，原则上应坚持对权利瑕疵不适用减价，理由在于《合同法》第111条的规范射程并未及于权利瑕疵。对于德国学者提及的个别情形，作为例外，类推适用第111条而承认减价权的发生
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