| 论民法上土地与建筑物的关系 |
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处理的解决方案。而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第41条虽然也承认土地使用权期满的土地使用者可以申请续期，但第40条规定土地使用权期满后由国家无偿收回地上建筑物，这明显有违民法上的公平原则。[55]建筑物吸附土地权利，这是地上权存续期间的基本规则；但地上权期限届满后，一般由土地所有权人取得建筑物所有权，不过作为对价，地上权人获得建筑物补偿权。我国应该借鉴其它国家的地上权制度来修改和完善土地使用权的终止规则。[56]（2）建设用地使用权。《物权法》第142条也运用了“推定”的立法技术，[57]该条推定土地上建筑物的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。第146条和第147条要求，建设用地使用权或附着于该土地上的建筑物转让、互换、出资或者赠与时，二者应一并处分，这与前述主体同一原则如出一辙。依第149条规定，建设用地使用权期间届满的，对住宅是自动续期，对非住宅则应办理续期手续。就土地上
的房屋等不动产的归属，该条最大的特色是承认约定的处理办法优先于法定的处理办法，这有利于充分保障当事人的意思自由，并且也有利于排除土地上的建筑物无偿归于国家，从而很好地平衡了当事人之间的利益。其三，地役权的客体通常是土地，但建筑物上亦可设定地役权（此即为“建筑物役权”），如法国、德国等。有人认为，“由于我国严格实行‘土地使用权主体与房屋所有权主体一致’的原则，地役权仅以土地为客体，而不包括建筑物”。[58]但主体同一原则其实根本不能否定独立的建筑物役权存在之必要性，因为，使用权主体并非总是所有权主体，如两个建筑物的使用人都是租赁人，他们之间可否设定建筑物役权？显然，为保持充分的光线而限制加高建筑物、不在一定范围或距离内修造建筑物等役权，实属常见，此类建筑物役权具有独立的意义，缺乏建筑物役权会形成法律漏洞。[59]所以，地役权概念中的“地”实为“不动产”，[60]法律可以直接推定建筑物属于土地的一部分，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。其四，对于土地与建筑物之间的抵押权动态关系，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条、《城市房地产管理法》第31条、《担保法》第36条和《物权法》第182、183条所反映的思想大致相同的，即以建筑物抵押的，或以建设用地使用权、土地使用权抵押的，最终的结果是，该建筑物占用范围内的建设用地使用权、土地使用权以及该土地上的建筑物应一并抵押。但乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。虽然《城市房地产管理法》第51条和《物权法》第200条均规定，土地上新增的建筑物不属于一并抵押的财产，在一定程度上突破了土地吸附建筑物的基本原理，但这种例外规定仅限于新增建筑物这一狭小的范围。在更多的场合，由于这种一并抵押是“不可推翻的推定”，[61]这实际上极大地限制了当事人的意志自由，并且扩大了抵押物的范围，在强化保护抵押权人的债权安全并简化土地与建筑物之间法律关系的同时，抵押物价值可能会大大高于被担保的债权价值，从而会牺牲抵押人的利益，并闲置和浪费社会资源。其五，租赁涉及房屋租赁和土地使用权租赁。关于房屋租赁，《城市房地产管理法》第55条规定，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。可见，房屋租赁权的享用范围事实上包括了土地使用权利益，但国家作为土地所有人并不与承租人发生直接的法律关系，所以，房屋出租不会改变原来的土地使用权法律关系。关于土地使用权出租，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条将其界定为“土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”。在理论上，有学者将土地使用权出租区分为两种情形：一是承租人以承租土地使用权为目的而订立的合同；二是承租人以使用地上建筑物为目的而订立的合同。这种区分的意义在于，前者之出租人必须等到租赁期届满才能收回土地使用权，后者之出租人可基于法律规定将房屋收归自用而提前收回土地使用权。[62]无论是何种情形，土地使用权及其地上建筑物是一并租赁的，这与前述“地随房走”或“房随地走”原理是一致的，但出租人原有的土地使用权人地位不变，因为租赁权作为债权需符合合同相对性原则的要求。不过，当建筑物为房屋时，上述土地使用权租赁的第二种情形实际上也可直接采用房屋租赁的方式。诚然，“房地权属一体转让不同于建筑物与土地是两个独立的物，这是两个不同层次的问题。”[63]我国立法既承认土地物权，又承认独立的建筑物物权，表面上看来是二元主义的立法体例——前述诸多学者也都认为我国采房地分离的二元政策。但从内容上分析，这种立法在整体上将土地物权与建筑物物权强行捆绑在一起，实际上是一元主义的，[64]从而形成了我国土地与建筑物之间“貌上一页 [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] ... 下一页 >> |
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