摘要：近年来，我国房地产业快速发展，金融资金的过度支持使房地产业产生了一定的泡沫。针对房地产泡沫与银行风险之间存在的内在机理，本文通过实证和有关指标分析了我国房地产业与金融业的关联性，进而有针对性地提出当前我国防范房地产泡沫引致的金融危机的政策建议。
关键词：房地产；金融风险；金融危机

本文在国内外对房地产泡沫研究的基础上，采用理论分析与实证分析相结合的方法，运用当代经济学原理探究房地产泡沫与金融风险和金融危机的相互关系，并以我国近年来房地产价格和银行信贷供给数据为依据，对我国房地产价格波动与金融支持的关系进行实证研究，进而有针对性地提出当前我国防范房地产泡沫引致的金融风险乃至金融危机的政策建议。

一、中国房地产价格波动与金融支持的实证研究

由于我国房地产业情况复杂，很多数据相当缺乏，这里我们选取我国1997—2006年的商品房平均销售价格(fj)作为房地产价格波动的分析数据，以我国金融机构1997-2006年的房地产信贷供给(xd)作为金融支持的分析数据，采用eviews软件进行计量分析，相关数据来自于历年《中国统计年鉴》《中国金融统计年鉴》。
(一)房地产价格与房地产信贷供给之间的相关性分析
对我国房地产价格波动与房地产信贷供给波动作回归分析，得到1997～2006年我国房地产价格(fj)与房地产信贷供给(xd)之间的线性回归方程如下：

由式(1)、(2)可知，房价与房地产信贷供给相互间呈现强正相关关系。LocAlHosT房价每增加1％，房地产信贷供给就增加3.56％，而房地产信贷供给每增加1％，房价就增加0.224％。由此可见，在同一时期，房地产信贷供给与房地产价格之间彼此推动，存在正相关的即时影响。
(二)因果检验：geweke分解检验方法
在进行geweke分解检验之前，应对时间序列的平稳性进行单位根检验。常见的单位检验有adf检验(dickey、fuller，1981)和pp检验(phill、perron，1988)，本文采用adf检验来进行单位根检验。检验结果表明原序列为非平稳序列，但原序列经过一阶差分平稳，都是一阶单整序列。根据geweke分解检验的原理，我们对房价(fj)与信贷供给(xd)因果关系进行实证研究，研究结果详见表1。

根据表1的实证结果，可以发现我国房价(fj)与信贷供给(xd)有如下关系：一是从反馈分解值及其相伴概率来看，我国房价(fj)与信贷供给(xd)呈现显著的双向因果关系。这说明短期内银行信贷供给对房地产价格变动有很显著的推动作用，若银行对房地产信贷供给相对宽松，住宅购买的融资条件，如利率、还款成数等比较优惠，则房地产价格会表现出一个强劲的上升势头。反之，则表现得比较低迷。二是从反馈份额来看，房价(fj)与信贷供给(xd)的反馈关系更多表现为信贷供给(xd)对房价(fj)的因果关系。三是从即时因果关系看，房价(fj)与信贷供给(xd)的即时因果关系很显著。由此可见，房价(fj)不仅从长期看与信贷供给(xd)相互影响，而且在其短期变动上与信贷供给(xd)也显著相互影响。
通过以上对中国房地产价格波动与金融支持的实证研究可以看出，房地产价格与房地产信贷供给短期内具有相互促进、互为因果的密切关系，信贷供应的增加和利率的降低，成为房地产价格上涨的金融条件；反过来，房地产价格的上涨，使房地产市场的投机性看好，又推进了金融资产的继续膨胀。

二、房地产泡沫、金融风险与金融危机的关联分析

(一)房地产泡沫与金融风险的关联分析
由于银行业自身的经营特点使其具有先天的脆弱性，而房地产业又极容易引发泡沫，两者的结合将使问题变得更加严重。房地产泡沫对一国经济造成的危害，很大程度上取决于房地产市场发展过程对银行体系的依赖程度。在房地产市场和金融体系发展成熟的国家，房地产融资渠道很多，除银行贷款外，还包括各种房地产信托投资基金、企业上市融资、企业债券等多种融资方式，银行贷款最多不超过房地产融资总额的40％。但在银行体系在整个金融体系中处于主导地位的国家，如“大萧条”前的美国(银行持有65％的金融资产)，或日本、东南亚国家(银行持有75％以上的金融资产)，房地产泡沫及其崩溃对经济造成的不利影响则要严重得多。
在房地产泡沫的泛起阶段，房地产的投机使人们对资金的需求量大幅增加，产生利率上升的压力。而出于对未来的乐观预期，利率的上升不会抑制投资者对资金的需求，需求量依然有增无减，银行就有再次提高利率的冲动。高利率和高交易量使银行利润倍增，银行必然会扩大信贷，放松银根。同时，受泡沫膨胀造成的虚假繁荣和信贷需求量的大幅度增加的影响，银行除以高利率从国内吸收存款外，还会向国外金融机构进行短期融资。另一方面，如果银行持有大量的房地产，或是以房地产为抵押品的资产，那么房地产价格的上涨将扩大银行资本的规模，提高银行的资本充足率，改善资产质量和盈利状况。因此，银行将进一步扩大对房地产业的信贷供给，这又会进一步提高房地产价格。这一过程循环往复，使房地产价格日益偏离实际均衡水平，从而进一步导致房地产泡沫的膨胀，同时也导致房地产金融风险不断积累。一旦房地产泡沫崩溃导致房地产价格下降，便将直接降低银行所拥有的房地产资产的价值，使银行资产缩水，盈利下降。
(二)房地产泡沫与金融危机的关

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