摘 要:房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨,房地产泡沫是泡沫经济的一种典型形态。房地产市场供求关系的特殊性是形成房地产泡沫的内在基础。运用西方经济学中的供求原理和弹性理论,分析了房地产泡沫形成机制,认为由涨价预期所带来的投机性购买需求的增加是短期内房价上涨的动力。从长期来看,这一动力无法持续。
关键词:房地产泡沫;房价;供求原理;弹性理论

1 房地产泡沫的涵义

经济学中所说的泡沫,就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨的现象。也就是说,房地产价格的这种上涨不是以真实需求的增长为基础的,而主要是由投资需求的快速增长拉动的。当发生房地产泡沫时,土地和房屋价格高涨,大大高于由真实需求所支撑的市场价值,并且交易频繁,形成了一种表面上的虚假繁荣。
房地产行业是比较容易出现价格泡沫的经济领域,这是由房地产行业所具有的三大特征决定的。第一,房地产业的资源基础是土地,而土地是现代社会最稀缺的自然资源,其供给量难以随需求的增加而增加;第二,房地产是社会赖以生存和发展的物质基础,人们对房地产的需求是随着经济发展和社会进步不断增加的;第三,房地产行业的生产周期比较长,供给量在短期内难以增加。正是这些特征,使得房地产市场的供求关系难以实现稳定的均衡,价格波动剧烈,这是诱发房地产泡沫的重要因素。

2 房地产市场供求关系的一般特征

住房需求的一般特征包括:(1)作为人们赖以生存和发展的物质基础,住房是一种生活必需品,因此,人们的基本住房需求是刚性的,其价格弹性较小。lOcaLHosT(2)随着生活水平的提高,人们在追求住房面积增加的同时,也对住房的质量、结构、装修、安全以及居住环境和配套设施提出了越来越高的要求。这种不断追求高品质住房的需求必定会诱导出相应的住房供给。由于住房品质提高,即使在供求总量不变的情况下,房价也呈逐渐上升的趋势。(3)由于住房抵押贷款制度的普遍实施,潜在的购房意愿转化为现实的住房购买力往往只需要较少的当前收入。也就是说,住房市场的有效需求并不完全取决于当期收入水平,在住房抵押贷款制度的支持下,大约有七成购房款使用的是人们未来的收入,有三成购房款使用的是家庭过去积累的收入或资产。因此,与收入波动相比,住房需求的波动更大。(4)住房需求不仅是消费需求也可以是投资需求。住房是资产,购买住房不仅可以满足人们的居住需求,而且可以获得较高的预期收益,因此,住房具有保值和增值的功能。特别是当通货膨胀发生时,货币资产缩水,实物资产增值,人们更倾向于将货币资产转化为房产,因此住房购买需求增加,而住房供给在短期内难以相应地增加,结果必定导致住房价格上升。
住房供给的一般特征包括:
(1)住房供给受资源条件约束大。住房建设需要土地,而一个地区可用于建设的土地面积是有限的;住房建设需要大量资金,而资金的供给受到信贷政策、资金总量、融资渠道和成本等多方面的约束;住房建设需要钢材、水泥、木材等建筑材料,建材资源的充沛或短缺对住房的供应速度影响较大。所以资源条件是住房供给的硬约束条件。
(2)住房供给成本和级差地租关系密切。从长期来看,住房供给成本决定住房价格,但决定住房供给成本的主要因素并不是建筑成本,而是土地成本,尤其是级差地租,级差地租是城市住房供给成本的主体。因此,随着城市经济的发展,处于城市中心地区、交通便利地区或具有某种独特环境条件的地区(如靠近海滩、公园、学校等),土地稀缺程度加剧,地租和地价上升,房价自然会水涨船高。
(3)住房供给受建造周期制约。由于住房不能像普通商品那样在工厂内部通过流水线进行标准化、规模化的生成,因此住房供给在短期内缺乏弹性,不能迅速适应市场需求的变化。与住房供给的滞后性相比,住房需求却容易受收入、人口、金融政策等因素的影响产生波动,由此导致住房市场的供求关系极不稳定,在一个时点上非常容易出现供不应求或供过于求的状态。
上述特征说明,房地产市场的需求具有很大的不确定性而供给较为稳定,供给与需求在时间上易于错位,可能同时出现总量矛盾和结构性矛盾,总量矛盾容易导致价格大起大落,而结构性矛盾则会引起房屋空置,这是形成房地产泡沫的内在基础。

3 房地产价格泡沫形成机制

根据经济学原理,多数商品遵循供求定理,即在其他条件不变的情况下,某种商品的价格上升则需求量减少而供给量相应增加,反之,价格下降则需求量增加而供给量相应减少。也就说,一般商品的需求曲线向右下方倾斜,斜率为负。在房地产市场上,出于追求住房使用价值的目的,人们对住房的真实需求与普通商品遵循相同的规律,即在收入、预期、个人偏好等其他诸多因素不变的情况下,房价上升则需求量会随之下降,而房价下降则需求量会相应增加。因此,对于真实的房地产需求来说,需求曲线向右下方倾斜,斜率为负。
研究房地产价格泡沫的形成机制需要充分考虑到供求弹性的差异。经济学中的弹性是指因变量对自变量变化的反应程度,是一个相对值。供求弹性分别是指,当价格按照一定比率变动时所引起的供给量和需求量变动的比率。当价格变动的比率较大而需求量变动的比率较小时,表明供求缺乏弹性,相反则表明供求富有弹性。由于土地供给的有限性,在短期内住房供给难以随着市场需求的增加而增加,因此,房地产市场的最大特征就在于需求富有弹性而供给缺乏弹性。表现在供求关系上,就是需求曲线较为平缓而供给曲线近乎垂直。
一般来说,经济增长率提高、居民现期或预期收入增加、人口向城市流动以及抵押贷款条件的放松都会引起城市房地产需求的增加,这种需求增加表现在供求均衡图上,就是需求曲线向右上方平行移动。短期内,由于住房供难以随需求的增加而增加,因此,当需求曲线向右上方移动时,交易量不

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