国台湾地区将当事人变动不动产物权的合意与登记形式之结合作为引起不动产物权变动的物权行为”。这种将不动产物权变动与公示形式紧密结合起来的立法，有利于维护不动产交易市场的秩序和安全。
3．2 物权行为的交易
3．2．1 物权合意
物权合意是物权变动行为下的合意的简称，在买卖不动产合同中表现十分明显。如一些学者提到，出卖人甲与买受人乙达成关于房屋买卖协议后，到房地产交易所签订正式合同，再由双方当事人共同填写《房屋买卖审批表》，交易所对合同内容及房屋情况进行内审外查，经审查符合法律要求便依法批准，当事人在缴纳各种税费后，由买受人乙申请产权转移登记。登记机关依法登记后，房屋买卖即告完成。由此可见，当事人之间的买卖合同属于债权行为，但甲乙共同申请对房屋买卖审批的行为则属于物权行为。因为当事人在申请审批表内所表达的已经不是仅仅负担转移房屋产权义务的债权合意，而是实际转移房屋产权的物权合意。审批机关所审批的，也正是这个物权合意。这是买卖不动产合同中最常见的。

3．2 物权交付与登记
根据物权行为的公示要件主义原则，物权行为的完成需要以动产交付或不动产登记为要件。若没有交付或登记，物权行为在仅有物权合意的情况下是不发生效力的。无权处分行为的构成也只有在无权处分人与第三人完成动产交付或不动产登记的手续后才能成立。也就是说，无权处分行为只有在擅自出卖者将标的物交付给买受人或与买受人完成物权变动的登记手续之后才构成效力。
我国《合同法》第51条的规定是以债权变动为模式，无权处分人与相对人之间的买卖契约，不需要以独立的公示行为作构成要件，只要无权处分人与相对人就移转他人之物达成合意便成立，不管该标的物是否已经交付。在擅自出卖他人之物的买卖合同中，擅自出卖人与买受人就标的物的移转达成合意的时间也就是无权处分成立的时间。权利人的追认只是补正无权买卖契约的瑕疵，使它自始就发生效力；或者“一旦处分人事后取得了财产权利，便可以消除无权处分的状态和导致合同无效的原因”。这也有利于交易的流转。

4 无权处分与善意取得

4．1 善意取得的概念与条件
“善意取得，指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。善意取得既适用于动产，又适用于不动产”。这就说明，善意取得中的受让人必须是善意的，不知出让人是无权处分人，否则就不构成善意取得。在无权处分情况下，处分人在履行期限届满前并未取得标的物的处分权，权利人也未追认，这时合同无效。但该无效合同不得对抗善意第三人(受让人)，因而在第三人为善意时，可以适用善意取得制度，该第三人照样取得标的物的所有权，权利人不得以买卖合同无效为由阻止善意第三人取得该所有权。
善意取得必须具备三个条件：第一，受让人必须出于善意，且并不知道出让人是无权处分人；第二，受让人已经支付了合理的价款；第三，无权处分人出让的动产已经交付，或不动产已经登记。上述三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。
如果无权处分人未向买受人交付标的物，则权利人完全可以行使物权请求权，请求无权处分人返还财产，而买受人也可以依照合同请求无权处分人交付标的物。在此，标的物所有权处于不确定状态。笔者认为，如果权利人率先获得对标的物的占有，则其所有权回复圆满状态，买受人可以要求无权处分人承担违约责任；如果买受人率先占有该标的物，且动产已交付不动产已登记，则买受人可基于善意取得制度取得该标的物所有权，权利人只能请求无权处分人赔偿损失。
4．2 不动产善意取得
不动产善意取得主要是指不动产物权通过登记被第三人善意取得，且为终局取得物权，从而剥夺了真正权利人的物权。一般情况下，登记能够反映真实物权，即使登记错误，其出错率也是微乎其微，“完全可以忽略不计，正是登记表征真实物权的高度盖然性，使得不动产物权善意取得具有充足的生命力”。相反，如果登记簿不能真实反映不动产物权状况，那么，必将会损害真正权利人利益。从理论上讲，是指登记的推定力和公信力，正是这一要素，构成了不动产物权善意取得的制度基础。
4．2．1 不动产登记的推定力与公信力
推定力是指经依法登记的不动产物权人在法律上被推定为真正的权利人，哪怕其事实上存在瑕疵或不是真正权利人。这就表明，“记载于登记簿上的权利人就登记内容和范围，在法律上被推定为对不动产享有独占性的支配权，从而使登记权利人不证自明地成为不动产物权人。”
常鹏翱博士认为：“物权公示的公信力，就是物权的外观形式值得社会公众普遍信任，法律保护基于这种信任所产生的物权变动的后果。”李富成博士也认为：“物权公示的公信力表明，通过法定外观形式表现出来的物权足以让普通的社会公众信赖，只要在这种信赖的基础上与这种外观所显示的物权人进行交易，一般都能达到交易目的；即使外观形式与物上的真实权利状态不一致，也不能一概导致已经发生的物权变动失效。”常博士还指出：“当权利外观与真实的物权状态不一致的时候，第三人信赖该外观，就能享有公信力的保护。在这种情况下，公信力规则采取了一种‘将错就错’的策略，将第三人取得的、本属于错误的物权拟制为正确，而将原本正确的原物权拟制为不受物权法保护的错误，第一人取得的物权因此具有终局确定性，不受原权利人的追夺。”这进一步表明，登记公信力的规定着重保护第三人利益，使得登记成为国家确定不动产物权权属的重要手段，具有在无权处分情况下，解决到底保护真实权利人还是保护第三人这个重大利益冲突的功能。由此可证，公信力目的在于保护交易安全，维护正当利益。
4．2．2 不动产善意取得的要件
不动产物权善意取得考虑的对象是登记错误发生时让与人与第三人之间的法律关系，其基本要件包括：登记错误、让与人为具有合法权利外观的无权处分人、第三人通过交易行为取得不动

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