> 根据《合同法》第230条的规定，承租人行使优先购买权的，应具备两个条件：一是须出租人“出卖租赁房屋”；二是须承租人以“同等条件”表示购买。
1．须出租人“出卖租赁房屋”
所谓房屋，根据建设部颁发的《房地产统计指标解释（试行）》（2002年3月20日）的规定，一般是指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所；根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。所谓租赁房屋，从字面含义来看，乃是指通过租赁合同的方式出租给承租人使用的房屋。不过，在实践中，租赁房屋的范围并不局限于通过租赁合同而出租的整幢楼房或者成套房屋。根据我国一些地方性法规和规章的规定，下列行为也视为房屋租赁：一是经规划管理部门批准修建的临时性房屋的租赁；二是房屋内的（营业）场地、柜台、摊位、橱窗、地下构筑物的租赁；三是将房屋或房屋内的（营业）场地、柜台、摊位的一定年限的使用权以经营权买断方式提供给他人的；四是只提供房屋由他人承包经营的；五是以联营、入股等形式将房屋提供他人使用，只获得固定收益，不负盈亏责任的。[6]因此，从解释论的角度来说，《合同法》第230条规定的“出卖租赁房屋”，不仅包括将出租的整幢楼房或成套房屋予以出售的行为，也包括将这些地方性法规和规章中规定“视为房屋租赁”的房屋或房屋内的场地、柜台、摊位等等出卖给他人的行为（如果这些场地、柜台、摊位等可以单独出售的话）。
2．须承租人以“同等条件”表示购买
此所谓“同等条件”，包括“同等条件”标准的确定和“同等条件”的内容两方面。关于“同等条件”标准的确定，一般认为是指以出租人与第三人订立的买卖合同中约定的条件为“同等条件”。[7]这一主张符合优先购买权所具有的“优先于他人而购买”的法律性质，可资赞同。但是也要看到，承租人依此标准行使优先购买权的结果，难免在出租人与第三人、出租人与承租人之间分别成立两个内容完全相同的房屋买卖合同，由此导致出租人陷入双重买卖的尴尬境地。为避免遭受此种不利，出租人可在其与第三人订立的买卖合同中，约定该合同的生效以承租人不行使优先购买权为条件，或者约定在承租人行使优先购买权的情况下，出租人有权解除该合同。由于“同等条件”是根据出租人与第三人订立的买卖合同来确定的，若该买卖合同因具有违法因素而被确认为无效或被撤销，则依此确定的“同等条件”亦应随之失去效力，承租人不得再以该合同中约定的条件作为“同等条件”来行使优先购买权。不过，若出租人与第三人之间的买卖合同系因承租人行使优先购买权而不生效力或者被解除的，则据此确定的“同等条件”仍应继续有效，承租人亦得行使优先购买权。
关于“同等条件”的内容，首先是价款条件要等同，即承租人所支付的价款数额应等同于第三人在合同中允诺支付的价款。其次，关于价款的支付方式，也应等同于第三人允诺的方式。例如第三人允诺一次付清者，承租人不得主张分期支付。不过，若出租人允许第三人分期付款，则承租人除非为出租人提供了充分而适当的担保，否则不得请求分期付款，以便保障出租人的利益。最后，“同等条件”还应包括其他交易条件的等同，例如第三人允诺对出租人负担从给付义务的，除非该从给付可以用金钱作价，或无此从给付出租人与第三人的合同亦能成立，否则承租人不得行使优先购买权。

三、房屋整体出售时，部分房屋的承租人能否行使优先购买权？
根据上文对优先购买权的成立条件和行使条件的分析可知，在本案中，李文与浩达公司就浩达商厦中380平方米的部分房屋所签订的租赁合同既然已经生效，那么李文从租赁合同生效之日起即对这部分房屋享有优先购买权。如果浩达公司将该部分房屋单独予以出售，李文自得以同等条件行使优先购买权。一、二审法院的判决实际上都是承认这一点的。不过，在本案中，由于浩达公司并未将李文所承租的部分房屋单独出售，而是将包括李文承租的部分房屋在内的浩达商厦予以整体出售，因此导致李文可否行使以及如何行使优先购买权的问题变得复杂起来。《民法通则意见》第118条和《合同法》第230条对此问题并未提供明确的答案，致使一、二审法院在这个问题上产生了截然不同的看法。
一审法院认为：“原告李文承租的是浩达商厦的一小部分，面积约为380平方米，该 380平方米为李文租赁权的客体，现浩达商厦系整体转让，故出租部分与转让部分不属于同一标的物。李文对整体转让的浩达商厦不享有优先购买权。”可见，一审法院系以“出租部分与转让部分不属于同一标的物”为由而否定李文的优先购买权。毫无疑问，在出租人出租的房屋与其出售的房屋并非同一房屋的情况下，承租人当然不得就不属于优先购买权客体的房屋行使优先购买权。然而在本案中，浩达公司所出售的房屋并非与李文承租的380平方米房屋全然无关，而是包括这部分房屋在内。一审法院径直认定“出租部分与转让部分不属于同一标的物”，显然是有意无意地忽略了这种差别。
一般而言，出租人将自己所有的房屋进行整体出售（此所谓整体出售，既包括将一幢楼房作为一个整体予以出售，例如本案中的情形，也包括将一幢楼房中的几层或者几间房屋捆绑在一起出售，还包括将一幢楼房或者楼房中的部分楼层或部分房间与房屋的其他附属设施捆绑在一起出售）时，往往有其正当的理由，例如旨在卖得更高的价钱、减少分别出售的成本或者更容易找到买主等等。因此，决定将房屋进行分别出售还是整体出售，乃是出租人作为所有人自由行使房屋所有权和处分权的表现，包括承租人在内的任何人都不能加以干涉。不过也要看到，如果像本案中的一审法院那样，仅仅因出租人将房屋予以整体出售，就否定部分房屋的承租人享有优先购买权，则又会损害承租人的利益。原因在于，在分工日益发达的现代商业社会中，租赁他人所有的房屋而从事生产经营者日益增多。对于这些商业用房租赁关系来说，出租人可

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