以轻而易举地将承租人所承租的部分房屋与出租人所有的其他房屋或者附属设施捆绑出售。如果仅因出租人将房屋整体出售而否定部分房屋承租人的优先购买权，显然将导致为数众多的商业用房的承租人都无法得到优先购买权的保护，其结果无异于剥夺了部分房屋承租人的优先购买权，由此使得现行法关于承租人优先购买权的强制性规定在商业用房租赁关系中形同虚设。这种情况明显违背优先购买权制度之旨在保护承租人的立法目的，因而不宜允许。
从比较法的角度来看，《德国民法典》第508条规定：“第三人将设有先买权的标的物与其他标的物一起，以总价金买受的，先买权人应按比例支付总价金的部分。先买权人因部分标的物在分离时使其显受损失的，可以要求先买权扩及全部标的物。”可见，在整体出售的情况下，德国民法不但承认优先购买权人得就其享有优先购买权的部分标的物行使优先购买权，而且在将作为优先购买权客体的部分标的物从整体出售的标的物中进行分离会使优先购买权人明显受到损害的情况下，还允许优先购买权人就整体出售的全部标的物行使优先购买权。这种做法既可以实现优先购买权制度的立法目的，同时也能够保护出卖人的利益，因为优先购买权人仍须以“同等条件”来行使优先购买权。笔者认为，在房屋整体出售的情况下，鉴于我国现行法没有明确规定部分房屋的承租人可否以及如何行使优先购买权，故为实现保护承租人的立法目的，法院宜采取比较法的方法，适当借鉴《德国民法典》第508条的规定，并考虑到房屋租赁的特殊性，对此问题作出如下处理：如果承租人所承租的部分房屋在法律上可以作为独立的房屋来办理所有权登记，而且将其从整体出售的房屋中分割出来既不会影响出租人的利益（例如不会导致其他房屋卖价的降低），也不会影响承租人的利益（例如不会导致承租人无法通行），则应当允许承租人就其所承租的部分房屋行使优先购买权。至于承租人行使优先购买权的条件，在价款方面如双方当事人协商不成，宜按照该部分房屋在整体出售的房屋中占据的价款比例来确定；在价款的支付方式以及其他交易条件方面，则应按照出租人与第三人之间订立的买卖合同来确定。不过，如果出租人出于对第三人的信赖而在付款期限、有无担保等方面设置了一些优惠条件，则承租人不得主张享受同样的优惠条件，因为承租人未必能像第三人那样赢得出租人的信任。当然，如果在整体出售的房屋上存在着数个承租人，那么首先应允许这些承租人得就各自承租的部分房屋分别行使优先购买权，其“同等条件”应按前述方法确定。在整体出售的房屋无法予以分割或者分割出售会给出租人或承租人造成明显损失的情况下，应允许所有的承租人作为一个整体来共同行使优先购买权。如果有部分承租人不愿购买的，其余承租人仍应作为一个整体来行使优先购买权。在这方面，《德国民法典》第513条关于“数人共同享有先买权的，只能由全体行使先买权。权利人中一人先买权消灭，或者仅一人不行使其权利的，其余权利人有权以全体行使先买权”的规定，可资参照。
其实，在房屋整体出售的情况下，反对部分房屋的承租人就其所承租的部分房屋或者整体出售的全部房屋行使优先购买权的主要理由，乃是担心这样会过分限制出租人对其房屋的所有权和处分权。应当看到，在现行法明确地将承租人的优先购买权作为一种法定优先购买权加以规定的立法背景下，只要出租人将其房屋予以出租，那么不论是出租部分房屋还是出租一幢楼房，出租人都要受到承租人优先购买权的限制。这种限制主要是一种程序上的限制（即出租人应提前合理期限通知承租人），而非具体交易条件的限制，所以不会因承租人是对部分房屋还是对一幢楼房行使优先购买权而有轻重之别，也不会加重出租人的负担或损害其经济利益。既然在出租人将承租人承租的部分房屋予以出售的情况下，出租人对房屋的处分权要受到优先购买权的限制，那么在出租人将房屋整体出售时，并没有特别的理由可以使出租人免受优先购买权的限制。实际上，在整体出售的情况下，允许部分房屋的承租人就其承租的部分房屋乃至就整体出售的全部房屋行使优先购买权，一方面有利于实现优先购买权制度旨在保护承租人的立法目的，另一方面也没有对出租人施加额外的负担或其他不利益。反之，如果不允许承租人就其承租的部分房屋或者整体出售的全部房屋行使优先购买权，对于出租人而言不过是免去了其提前通知承租人的义务这种程序性的限制，但对承租人来说却被完全剥夺了法律所赋予的优先购买权。两相比较，权衡优劣，显然前一种做法更为可取。
具体到本案来说，一审法院不但认为部分房屋的承租人李文就整体出售的房屋不享有优先购买权，而且还认为李文对其所承租的380平方米房屋享有的优先购买权亦因房屋的整体出售而消灭，显然不利于贯彻保护承租人的立法目的。与一审法院的看法不同，二审法院注意到在浩达公司与新世界公司签订的买卖合同中包括了李文享有优先购买权的380平方米房屋，并认为李文享有的这种优先购买权不应因浩达商厦被整体出售而消失，实际上是承认在整体出售的情况下，承租人就其所承租的部分房屋仍然享有并得行使优先购买权。这种做法符合保护承租人的立法目的，也不违反《合同法》第230条的规定，值得赞赏。

四、出租人将房屋整体出售而未通知部分房屋的承租人时，是否导致出租人与第三人之间的买卖合同全部无效或部分无效？
在出租人出售租赁房屋的情况下，无论是按照《民法通则意见》第118条还是根据《合同法》第230条的规定，出租人都有义务提前通知承租人，以便承租人行使优先购买权。非但如此，根据《民法通则意见》第118条的规定，出租人在出卖租赁房屋时，未提前通知承租人的，承租人可请求人民法院宣告该房屋买卖无效。据此规定可知，出租人将房屋整体出售时，未提前通知部分房屋的承租人的，则承租人有权请求法院宣告该房屋买卖部分无效或全部无效。在本案中，二审法院认为：“出租人出卖租赁房屋应当在出卖前合理期限内（一般为3个月）通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。浩达公司在将包括李文承租的房屋在内的浩达商厦出售前，没有尽到通知李文的义

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