一经行使优先购买权，即在承租人与出租人之间成立一个以“同等条件”为内容的买卖合同。不过，承租人与出租人之间因行使优先购买权而形成的买卖合同的具体内容，必须结合两者签订买卖合同的特点来考虑，而不能僵化地照搬“同等条件”。例如，倘若根据出租人与第三人之间的买卖合同的约定，第三人支付价金的期限已经届满，那么“同等条件”中关于支付价金期限的约定对承租人就不生效力。否则，将发生承租人与出租人之间的买卖合同刚刚成立，承租人就陷于违约的不当后果。在这种情况下，对于承租人来说，只有在其与出租人之间的合同成立后的适当时间内付款期才能届满，以便给承租人留出适当的付款时间。因此，承租人在出租人与第三人约定的付款期限届满时没有支付价金的，既不发生履行不能，也不陷入迟延。[10]
在本案中，原告李文仅仅请求法院确认浩达公司与新世界公司之间的商品房买卖合同无效，而没有主张行使优先购买权，难免有本末倒置之嫌。因为在出租人出卖租赁房屋的情况下，承租人实现其利益诉求的最佳方式乃是行使优先购买权，而非请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效。当然，由于优先购买权的行使亦可在诉讼外为之，因此李文不妨直接向浩达公司作出行使优先购买权的意思表示，从而就其所承租的380平方米房屋与浩达公司之间形成一个以“同等条件”为内容的买卖合同。不过，由于李文仅仅对其所承租的部分房屋享有和行使优先购买权，而该部分房屋的价款应当按照它在整体出售房屋所获的7800万元总价款中占据的比例来确定，因此浩达公司、李文以及新世界公司三方之间难免就此问题发生争议。从这个角度来说，若李文在诉讼时一并主张行使优先购买权，请求法院确定其所承租的380平方米房屋在整体出售的房屋中占据的价款比例，显然更为可取。


注释:
[1] 参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，中国政法大学出版社1998年版，第505页；戴孟勇：《先买权：理论与立法》，载郭道晖主编：《岳麓法学评论》第一卷，湖南大学出版社2000年版，第49页。
[2] 参见房绍坤：《审理优先购买权纠纷应注意哪些问题》，载杨立新主编：《疑难民事纠纷司法对策》第二集，吉林人民出版社1994年版，第333页。
[3] 参见张家勇：《试析优先购买权的法律性质》，载《西南民族学院学报（哲学社会科学版）》1999年第1期，第167页。
[4] 参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，中国政法大学出版社1998年版，第493页。
[5] 参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，中国政法大学出版社1998年版，第493页。
[6] 参见《贵阳市城市房屋租赁管理办法》第6条、第32条；《兰州市城镇房屋租赁管理实施细则》第3条；《常德市城镇房屋租赁管理办法》第3条；《天津市房屋租赁管理规定》第6条；《厦门市房屋租赁管理规定》第3条；《安徽省城市房屋租赁管理办法》第3条；《哈尔滨市城市房地产市场管理条例》第45条。也有一些地方性规章和文件将旅馆业的客房出租和房屋场地经营中的柜台出租排除在房屋租赁的范围之外，可参见《常德市城镇房屋租赁管理办法》第2条；《上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见（一）》。
[7] 参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，中国政法大学出版社1998年版，第507页。
[8] 王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，中国政法大学出版社1998年版，第507页。
[9] 参见［德］迪特尔•梅迪库斯：《德国民法总论》，邵建东译，法律出版社2000年版，第79页。
[10] 参见［德］曼弗雷德•沃尔夫：《物权法》，吴越、李大雪译，法律出版社2002年版，第243页

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