地方集中土地办大事,做大规模的规划。
2.2 土地市场治理的绩效
我国运用土地政策参与宏观调控,对制止部分行业盲目投资和低水平扩张产生了积极效应,促进了经济平稳快速增长。1999-2003年,我国购置土的面积和开发土地面积的差额逐年增大,1999年土地开发面积为购置土地面积的77.9%,到2003年这一指标降至62.1%,房地产业“圈地”成风。
2004年4月底,国务院决定在全国范围内深入开展土地市场治理整顿,要求各省集中半年左右时间,继续深入开展土地市场治理整顿。
土地市场的治理整顿取得了很大成效,土地开发面积增幅回落,2004年全年购置土地面积3.98亿平方米,比上年增长5.4%,增幅比上年下降14.8个百分点。2005年全国房地产土地购置面积比2004年减少4%,房地产开发用地供应总量比上年减少了20.2%。“2006年国土资源管理工作要点”中强调,今年在土地供应上,要科学编制和严格实施土地利用年度计划,继续从严控制农用地转用。今年还将根据居住用地价格变化状况,调控土地供应。加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用住房和廉租房的土地供应,严格控制低密度高档住宅土地供应,继续停止别墅类用地供应。
此前,不少业内人士认为, 土地新政提高了土地成本,短期内将造成房价上涨。但甘藏春对此表示,建设用地取得成本的变动不会给房价带来影响。他说,从目前大中城市的具体情况来看,房价主要是由需求拉动的,而土地成本在房价当中所占的比重并不大。因此政策出台后,用地成本可能有所提高,但只要市场供求关系不变的话,房价不会受到任何影响。
甘藏春说,我国宏观调控政策是一个多种政策体系的有机结合体,必须将货币政策、财税政策、产业政策、土地政策等政策手段有机地结合起来,才能有效地遏制固定资产过度增长的趋势,所以不能把所有宏观调控的重任都寄托在土地政策上。
“除了遏制固定资产投资增速外,土地政策还有一个重要的任务就是优化产业结构和区域布局”,甘藏春说,我国一直在用低成本的土地资源进行招商引资,造成了产业布局雷同。对此,今后土地供应政策将确定不同的主体功能区。
3 房地产政策展望
3.1 调控的重点由房地产的投资规模转向房地产价格
2003年以后,我国宏观经济指标中, 投资率和投资增长速度都偏高。宏观调控的着力点放在调控投资规模上,对房地产市场的调控思路是控制两个闸门:一个是信贷闸门,一个是土地闸门。但调控的结果并不理想,控制土地的结果是地价不断上涨,刺激了房价的不断上涨。房价的不断上涨必然使房地产行业利润率增加,而暴利的存在就会冲破任何行政和法律的约束。事实表明,2003年之后,大量的资金通过非银行的渠道进入房地产行业,企图通过控制土地和信贷的方式调控房地产很难取得成功。因此,今年对房地产宏观调控从投资规模转向了控制房地产价格的做法是及时而正确的。
3.2 要加大加快适用房建设
我国1998年以前的住房制度属于高度福利化的住宅制度,1998年出台的住房制度改革的目标是要把高度福利化的住房制度改革为以市场化为导向的住房分配制度。由于国家财政的压力,政府希望通过市场化的方式解决城市住房问题。在此过程中,政府为了解决低收人人口的住房问题,也实施了相应的住房保障制度,如采取了实物配租、租赁住房补贴、经济适用房等政策。但我们更多地将这些政策作为暂时的过渡性措施来对待,没有对公共住房保障制度给予应有的重视。建设部等有关部门规定, 每个地区每年都应有一定比例的经济适用房,但国家统计局提供的资料表明,经济适用房一路衰退,1996年全国经济适用房的比重是16.6%,到2001年降为11.3%,2003年锐减至6.1%,2004年则不到5%。因此,经济适用房政策在我国当前的住房制度中并不占有重要地位,它无法从根本上解决数目众多的低收人群体的住房问题。
3.3 完善相关法律法规
鼓励地方政府兴建普通商品房和经济适用房,并非“新八条”或者地方政府纷纷出台细则就能一蹴而就,真正理顺“市场”与“管制”,“效率”与“公平”的关系,形成一套关于住房全方位的社会保障制度才是根本之举。获得适当的住房是公民的基本人权,实现“居者有其屋”是政府对公众最起码的承诺。从发达国家走过的道路看,完全依靠市场力量将无法实现上述目标,因此政府必须干预市场, 保障公民的基本人权。一些国家把享有住房的权利写入了宪法。英国《住宅法》, 日本《公营住宅法》等,这些都是通过立法建立住房社会保障制度的先例,只有向着这个方向努力,“新八条”这个房产新政的创新才能成为具有历史意义的进步之举。
参考文献
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[2] 范恒山.关于中国土地政策改革的思考[j].理论视野,2006,(4):1112.
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[4] 范志勇.中国房地产政策回顾与探析[j].学术交流,2008,(8):6066.
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